苏州楼市7月成交5710套量价齐升 外地刚需购买力疲软

　　楼市限购政策迎退出“窗口期”

　　　在高库存和房价大范围下滑的背景下，地方政府对限购进行“松绑”的冲动加剧。尽管上海市官方日前否认限购松绑传闻，但是多地限购政策放松已成蔓延趋势。尽管上海市政府对传言进行了澄清，但不可否认的是，限购放松正在大范围蔓延。据不完全统计，截至目前，南宁、天津、无锡、海口、温州、呼和浩特、济南等城市已明确发文或明确表示限购政策已做调整，呼和浩特、济南、无锡更直接表态取消限购。由此看出，目前限购政策或迎来逐步退出的“窗口期”。

　　观点：限购松绑是否能直接刺激成交，缓解地方高库存的压力依然是未知数，从目前明确松绑的城市来看，效果并不明显。

　　房企库存压力山大 多地限购政策名存实亡

　　从年中南宁、天津等地“半遮半掩”的放松限购，到7月以来明文发布取消限购的呼和浩特、济南，越来越多的二三线城市开始传出限购松绑的消息。限购放松或已成定局，市场供需之间的微妙变化或许从限购放开一周的济南窥得一斑。据不完全统计，目前已有超过10个城市或明或暗取消了限购政策。然而截至5月底，35个城市新建商品住宅库存总量为25,570万方，环比增长2.7%，同比增长20.1%，去化周期超过16个月，库存再创历史新高，库存面临着“压力山大”的窘境。

　　观点：市场之所以出现波动，并非政府限购导致，而是市场的自发行为，房地产市场跟股市、期货市场都差不多，主要还在于购房者的信心。

　　轨交4号线 双线穿越京杭运河

　　近日，轨交4号线汽车客运站站至庞金路站右线“爱家8号”盾构机，顺利抵达庞金路站端头接收井，标志着该段穿越京杭大运河的区间隧道双线贯通。4号线汽车客运站站至庞金路站，右线全长1,427.467m，设两处联络通道，主要下穿甘泉西路、227省道、京杭大运河(河宽约100m)。另外，花港路站至江陵西路站区间深风井日前顺利封顶，井深30.021m，这是到目前为止苏州轨道交通工程最深的一口风井。

　　观点：苏州轨道交通4号线连接相城区、姑苏区、吴中区和吴江区，主线全程长约为42.022公里。未来4号线的开通，必将对相关板块房产产生利好。

　　住房公积金成不少地方小金库 监管联网推进不畅

　　截至2014年3月，全国实际缴存职工1.06亿人，缴存总额6.47万亿元，缴存余额3.27万亿元。而各地公积金管理中心所管理的公积金余额，从几亿到上千亿元不等。如此庞大的资金，成了一些人眼中的“唐僧肉”。住建部一直在推进住房公积金运行监管系统建设。2012年2月，住建部曾提出力争2012年年末将该监管系统覆盖到全国100个城市，主要是进行监控，以确保住房公积金安全运行，由此打破住房公积金账户仅由属地政府监管的传统格局。但由于整个公积金领域的改革推进不畅，这项工作至今还没有取得实质性的进展。

　　观点：公积金监督要真正有效，必须保证监督的有效性和透明公开，要靠体制机制的变革以及工作方式的改变。

　　土地市场

　　2014年1月土拍再一次敲响苏州土地市场的“战鼓”共挂牌出让26宗地块，吸金78.31亿。2月挂牌出让2宗地块，吸金12.84亿。 4月的18宗地块，10宗进入拍卖程序，其余8宗均以底价成交，此次土拍以吸金72.3亿落下帷幕。6月挂牌出让4宗土地，吸金11.3亿。7月土拍共出让22宗地块，吸引了包括中新置地、苏州江海、湖滨新城、新城创佳、江苏地华、招商地产、德尔集团、建屋、旭辉集团、泰康嘉德、无锡金科、北京盛世、渡村房地产、江

　　苏广电、天地源、一科金屋、朗铭科新、中海地产、苏州鸿达在内的31家房企参拍，22宗地块无一流拍，9宗地块进入竞拍环节，总吸金超77亿元.

　　2014年经营性用地第2号挂牌出让公告

　　2014年经营性用地第2号挂牌出让公告说明

　　此次挂牌出让22宗地块，土地面积为134.6万方。其中姑苏区1宗，吴中区9宗，相城区5宗，高新区3宗，工业园区4宗，住宅性用地11宗，文娱用地1宗，商务批发零售用地10宗。

　　姑苏区：苏地2014-G-19号地块位于姑苏区江乾路西、和合街南 ，土地面积为7,259㎡，起拍单价为6,300元/㎡。

　　吴中区：苏地2014-G-20号，苏地2014-G-21号，苏地2014-G-22号，苏地2014-G-23号，苏地2014-G-24号，苏地2014-G-25号地块于经济开发区板块，土地面积分别为9,309、101,712、38,536、62,086、73,960、71,842㎡，起报单价分别是1,650、5,300、9,000、9,000、9,375、8,250元/㎡;苏地2014-G-26号、苏地2014-G-27号地块于木渎板块，土地面积67,966、26,397㎡，起报单价8,250、5,716元/㎡。苏地2014-G-28号地块位于吴中临湖镇，土地面积46,665㎡，起报单价3,000元/㎡。

　　相城区：苏地2014-G-29号、苏地2014-G-31号地块位于元和板块，土地面积分别是78,455、10,825㎡，起拍单价2,494、1,200元/㎡;苏地2014-G-30号地块位于苏相合作区，土地面积29,776㎡，起拍单价3,000元/㎡;苏地2014-G-32号、苏地2014-G-33号地块位于高铁新城板块，土地面积分别是60,769、65,618㎡，起拍单价7,500、6,750元/㎡ 。

　　高新区：苏地2014-G-34号地块位于狮山板块，土地面积为157,327㎡，起拍单价9,000元/㎡;苏地2014-G-35号地块位于浒墅关板块，土地面积23,954㎡，起拍单价4,600元/㎡;苏地2014-G-36号地块位于科技城板块，土地面积为71,886㎡，起拍单价3,740元/㎡。

　　园区：苏地2014-G-37号地块位于工业园区阳澄环路东、通溪路北，土地面积为310,123㎡，起拍单价1,760元/㎡;苏地2014-G-38号，苏地2014-G-39号，苏地2014-G-40号地块娄葑镇，土地面积分别为14,886、7,306、38,536、9,493㎡，起报单价均为1,800元/㎡。

　　竞拍时间：2014年7月29日下午1点30分

　　2014年经营性用地第2号成交公告

　　2014年经营性用地第2号成交说明

　　7月29日下午，苏州楼市2014年下半年首场大型土拍在国土资源局交易大厅盛大开幕，吸引了朗诗、招商、无锡金科、建屋、中粮、南山、上海德尔集团、北京盛世等30余家开发商到场参与，场面盛大。本次土拍共挂牌22宗土地，13宗底价成交，最终有9宗进入竞价流程，共吸金77.3亿元。

　　高新区狮山街道邓尉路北、长江路西的“黄金地块”苏地2014-G-34号首先进入拍卖流程，在北京盛世与一科金屋的一番角逐之后，最终一科金屋以16亿竞得该地块，楼面价9,245元/㎡，溢价率12.68%，成为本次土拍的总价、楼面单价“双料高价地”。虽高端住宅的性质不可置否，但是从34号地块“绝佳”的地理位置来看，楼面单价未能过万也让不少人感到“降温了”。

　　竞争最为激烈的一宗地块则为吴中区木渎镇长塔路南侧、塔园路西侧的苏地2014-G-26号地块，该地块分为东西两块，与诚河新旅城仅一路之隔，交通及配套也相对完善，赢得了上海富利城、中粮、江苏地华、新城创佳、中海、旭辉集团6家房企报名竞拍。旭辉率先叫价，上海富利城、中粮参与竞拍，几轮激战过后，被旭辉以63,000万获得，楼面价4213元/㎡，溢价率10.52%。

　　吴中经济开发区永旺路东侧的22号、23号两宗地块分别被天地源、建屋收入囊中，楼面单价分别为3,996元/㎡、4,123元/㎡。资料显示，这两宗地块应为规划中的太湖新城CBD综合体和永旺绿岛商业综合体，有永旺梦乐城这一大型商业配套的坐镇，再加上太湖新城板块的规划建设，这两宗地未来发展前景相当不错

　　本次土拍中，25号地块被德尔集团底价竞得，32号地块由无锡金科46,000万底价成交。无独有偶，33号地块被建发兆尚45,000万一举夺得。随后37号地开始拍卖， 被泰康嘉德以5亿2,000万底价顺利收入囊中。

　　新房市场

　　NO.1 月度住宅销售分析

　　本月楼市关键词：限购取消、量价齐升

　　苏州7月传统淡季，上中旬成交量直线下滑跌到低谷，7月21日苏州限购解除，下旬成交量直线上涨，住宅市场环比同比双双上扬，量价齐升。本月住宅市场供少于求，市场供比平衡，相比前半年，供销比走势趋稳。

　　本月吴中区继续稳坐冠军宝座，领跑苏州楼市，园区屈居亚军，新区、相城区、姑苏区分列其后。套均面积121㎡，成交以二房、三房产品为主，刚需、改善房源为成交主力。

　　2014年7月,住宅成交5,710套，环比增加0.65%，同比减少1.52%，面积68.92万方，环比增加1.41%，同比增加4.03%。

　　从价格曲线可以看出，本月成交均价10,517元/㎡，环比上涨0.17%，量价齐升。

　　7月份，苏州市场共30个楼盘价格有所变动(调研楼盘为苏州市含吴江区共361个楼盘)，共16涨，14跌，园区以0涨9跌的趋势位列榜首。

　　本月改善型房源比刚需型房源占据更大的成交比重。刚需成交主力外地购房者的疲软推动了楼市向改善者靠拢。