开发商手段频出蓄势待发 后限购时代市场供需是关键

　　楼市的动向往往难以捉摸，有时候一招“投石问路”往往也会闹得满城风雨，任何一个小小的涟漪都能引起很大的波澜。自苏州出台90平米以上住房的限购“松绑”政策后，多家楼盘出现价格波动，共有8盘下跌，6盘上涨，可见市场预期依旧冷淡，而多家传言涨价在即的知名楼盘也无一例外的偃旗息鼓，这些所谓的“涨价”如今看来也只是一招“无中生有”。

　　8月淡季表现明显 开发商频出“手段”蓄客备战

　　据房掌柜数据统计显示：8月第二周(8月11日-8月17日)苏州住宅成交1078套，环比减少15套，减幅为1.37%，成交面积为131023.88平米，环比增加400.37平米，增幅为0.31%。

　　上周苏州楼市日均成交为约为154套，日均成交面积为18717.70，成交量起伏波动比较大，8月16日成交量193高成交量，8月17到最低成交量为108套。

　　从市场供应来看，8月第二周共有8个项目新拿预售许可证，其中住宅1286套新房源获得预售资格，非住宅1448套。上周末共有8盘试水加推，10盘暖场蓄客。

　　苏州房地产市场上限购松绑的余温逐渐冷却，在整体房地产市场低迷，供大于求的大环境下，收效甚微。而传言的银监会督促商行对于首套房贷的支持也依旧只是“耳边风”，取消“限贷”绝非易事。

　　从上周的开盘情况来看，共有红星国际广场、招商小石城、旭辉美澜城、华园丽都阳光、水岸年华、合景峰汇、世茂御珑墅以及万科城等8盘开盘，共计533套房源入市抢客。

　　8月14日，红星国际广场洋房“檀宫”首次开盘，面积143平米，体量过百套，均价9300元/平--9500元/平，这是红星国际广场8月的第二次开盘。

　　8月15日，招商小石城继前一周加推近百套房源之后持续加码，加推2#西单元，共计72套房源左右，面积为95、128平，均价8600元/平米，继旭辉”双子”周周加推之后，“一月多推”似乎逐渐成为了流行，不过对于以消化库存为主要任务的开发商来说，这样的长期消化也不失为一个好办法。

　　8月16日，相城区纯新盘华园丽都阳光首次开盘，推出1#、2#、6#楼共计150套左右房源，开盘当天劲销7成。丽都阳光主打刚需客户，户型为76-126平米，单价6888元/平米起售，开盘当天客户满足预约、准时签约、一次性付款等条件，最高优惠可达96折。超低单价加上实在的优惠，华园丽都阳光热销也是情理之中的了。

　　另外，旭辉美澜城、水岸年华、合景峰汇、世茂御珑墅、万科城等多个项目上周均有小体量的加推。

　　大活动壮声势，小活动赢感情，上周老盘加推的多，暖场活动也不少。除了纯新盘华润凯旋门外，其余均是老盘。

　　8月16日，华润凯旋门营销中心的正式亮相，现场人气爆棚，精美礼品、大型抽奖、购房钜惠等多重好礼给这次公开活动赚足了口碑，可谓声势浩大。

　　而位于青剑湖的景悦星湖也是人气高涨，上周末，景悦星湖举办业主答谢会，为回馈客户，开发商准备了丰厚的五重大奖。活动最后，开发商还为当天最幸运的人准备了18888元现金的终极大奖，阔绰尺度苏城罕见。

　　除此之外，海亮长桥府水果DIY、旭辉悦庭陈奕迅门票抽奖、招商依云华苑相城版主大型聚会等特色暖场活动亦温情上演，为即将到来的“金九银十”积极备战。

　　业内人士分析，松绑限购即将满月，除了前两周成交量大幅上涨之外，之后几周成交量一直不温不火，可见取消“限购”并非解救楼市的关键因素。从推盘量来看，上周推盘量比之前两周有小幅增多，其中一方面是开发商为了即将到来的旺季“金九银十”在试水备战，另一方面也是为了缓解取消“限购”销售不利所造成的市场观望情绪。

　　而从开发商的推盘量来看，小型加推占据绝对主流，开发商入市心态依旧谨慎，8月楼市淡季表现明显。按照上周的加推情况来看，本周的成交应该会有小幅度的增长，但想要像6月、7月那样的“淡季不淡”应该比较难了，但是乐观来看，这暂时的低迷或许也是为了9月楼市的爆发而积蓄力量。

　　量跌假升 吴中区逆市夺冠

　　从成交区域来看，园区成交220套，成交面积为33106.44平米;吴中区成交386套，成交面积44059.47平米;姑苏区成交115套，成交面积为11878.82平米;相城区成交192套，成交面积为22281.35平米;高新区成交165套，成交面积为19697.91平米。

　　从区域成交情况来看，吴中区逆市上涨，成交386套绝对优势问鼎销冠，楼市成交主力当之无愧;园区成交减少三成，虽然以220套占据亚军宝座，但是成色不足;相城区作为楼市成交“困难户”，上周凭借华润城立方、首开班芙春天、瑜翠园等项目的热销最终成交192套，最终占据季军宝座;高新区上周的表现也是中规中矩，在绿地中央广场、龙湖时代天街等项目支撑下成交165套，位居第四;姑苏区115套排名最后。

　　从成交走势来看，本周价格较前一周有所上涨，并且在8月11日出现了一次高价，达到了12500元/平米，仅此于8月9日。这与上周成交项目的总体价格和格局密切相关，因为中高端项目和改善型项目在上周成交中占比有所提升。

　　“后限购”时代 市场供需是关键

　　从最开始名正言顺的呼吁“让市场发挥决定性作用”，演变成“政府救市”，这种从“政府干预”到“政府干预”的调控似乎走向了另一个极端，在松绑“限购”并没有取得想要的效果后，楼市还能否气死回生?

　　业内人士指出，2011年“限购”政策的执行让火热的楼市来了一次“急刹车”，也给疯狂的购房者浇了一盆冷水，3年的缓冲会时间让购房者越发冷静，置业的理念也日趋成熟，不再是一次“救市”政策、一次“假摔”降价所能左右的。对开发商来说，在冷清的楼市大环境下，恐怕只有真正的提高产品质量、提高产品性价比、降低房价才能触动购房者的神经。

　　而从市场供应量来看，市场供给已经远远超出市场需求，放开限购之后楼市也没有任何起色，今年以来开发的诸多房地产项目面临着严峻的考验。只有从根本的供需关系上着手，才是解决当下楼市困局的唯一方法。