降首付是地方政府“一厢情愿” 可适度激活低迷楼市

　　限购取消没有效果，对于地方政府来讲，限购定向宽松或取消后还有哪些措施可以刺激楼市?地方政府还有哪些底牌可以“救市”?回顾近期地方政府采取的一些刺激措施，调整普通住宅标准、降低首付比例、公积金政策调整、契税优惠、鼓励人才购房、购买商品房冲抵保障房等成为地方政府“救市”措施的亮点。其中，降低首付比例成为地方政府力推的主张。

　　比如，部分城市二套房首付比例可以适度降低，以鼓励改善型需求入市，比如杭州市二套房贷首付比例已降至6成;8月1日，绍兴市住房和城乡建设局发出《关于促进市区房地产市场平稳健康发展的意见》称，首套房贷利率不超过基准利率，除首套房外的新购房贷款首付比例，地方法人银行业金融机构按不低于40%的最低限执行，其他商业银行也按人民银行或总行规定的最低限执行。并要求加快对房地产按揭贷款的发放速度，在按揭手续办理完成后应在1个月内放贷到位;日前，江西省政府网站显示,江西出台20条举措促进经济平稳增长,其中也提出将适当降低二套房首付比例，成为首个以省级文件提出降低首付比例。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，当前楼市仍处于市场博弈阶段，从地方政府出台“降首付”政策的目的来看，无论是通过下调首套房贷首付比例，还是下调二套房贷首付比例，首付比例下调之后可以降低购房者入市门槛，使一部分以首套自住需求、改善需求为主的群体可以提前购房入市，可以适度激活当前相对低迷的楼市成交量，缓解当前部分城市库存相对较大的市场压力，同时使市场保持相对稳定的发展态势。

　　但是，地方政府出台“降首付”政策是否被市场看好，或者是否被银行层面看好，成为“降首付”能够落地执行的关键。

　　从银行等金融机构来看，由于个人消费贷、小额贷款等利率明显高于首套房贷基准利率(当前首套房贷5年期基准利率是6.55%)，即使首套房贷利率上浮5%，也难以超过个人消费贷、小额贷款的投资回报率，从这个角度来讲，即使银行等金融机构有贷款额度，也不会过多投放到个人住房贷款上来，或者说即使当前个别银行首套房贷利率出现优惠现象，也是有条件的，门槛相对比较高，整体来看大多数城市商业银行的个人按揭住房贷款政策仍然会偏紧，仍然是处于风险控制阶段。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，当前，(首套)利率还没有下调意味着银行等金融机构对于房贷的风险控制意识还是比较强。由于商业银行不归地方政府管辖，此时，地方政府发文期待银行下调首付比例也是“一厢情愿”，很难实现。即使个别地方政府规定地方法人银行业金融机构按不低于40%的最低限执行，对于地方法人银行业金融机构而言，也会考量房贷风险、贷款额度、综合收益等相关问题，也不会无条件“降首付”。因此，地方政府期待银行等金融机构“降首付”降低市场门槛难以实现，市场对于“降首付”的期待也会落空。

　　从广州农行最新首套房贷政策来看，从9月1日起，非广州市内但属广东省内户口的，例如：(佛山、珠海、汕头等)首付提高至4成;广东省外户口的，首付比例提高至5成。而广州市内户口的，首付仍旧3成，以农行信贷系统接收为准。

　　相关工作人员也透露，从9月起，须对贷款者进行审核评分，如果评分不过关，确实省内市外户口只能贷款6成，省外户口则只能贷款5成。在征信记录方面，如两年有6次信用卡逾期未还记录，就不允许贷款。该政策目前已经出具文件。

　　广州农行非但没有“降首付”，反而针对非广州市内但属广东省内户口的购房群体“升首付”，从广州农行提高首付比例的意图来看，还是为了控制楼市风险。至于其他银行等金融机构是否会效仿，目前来看，还很难说。不过，从广州农行“升首付”的现象来看，地方政府期待银行等金融机构“降首付”降低市场门槛不太现实，市场对于“降首付”的期待也很难实现。