养老地产与电商 楼市遇冷下越秀地产多元化未雨绸缪

　　继越秀集团拓展金融多元化后，旗下公司越秀地产再提养老产业与贷款的多元化发展。

　　9月2日，越秀地产分别宣布其与澳洲养老运营机构IMG公司、平安集团旗下的“平安好房”的合作事宜。

　　在与好房贷的合作中，越秀地产副总经理朱晨和平安好房首席执行官庄诺均表示：越秀地产将与平安好房共推“好房贷”，对于首次置业者而言，可提供无抵押的首付分期贷款，而对于换房的人则可提供高达300万房产净值70%的抵押贷款额度。

　　今后选购越秀地产旗下的产品，即使在“限贷”环境下，买房也将更顺手，利率也更优惠。

　　而在养老项目合作方面，越秀地产旗下广州城建开发设计院有限公司正式宣布和澳洲养老运营机构IMG公司签订“老年社区发展事业”战略合作协议，双方将在国内一二线城市一起找地产项目合作。

　　试水养老地产

　　然而，在长达近两个小时的发布会中，越秀地产仍未公布将要着手大力发展的养老地产操作方法、盈利模式、具体投入、计划以及资金投入等方面的确切答案。

　　但是，依照越秀地产副总经理黄维纲的描述，依稀可以看出越秀地产所做的养老地产与“高端”、“产权”、“金融”、“规模”几个关键词息息相关。

　　据黄维纲透露，越秀地产可以和IMG计划双方在国内一二线城市一起找地产项目合作，后者将会在后期项目上输出咨询、运营、管理等服务。

　　“但先期试点主要集中在越秀地产已有小区的适老项目建设。”

　　并且，由于当前国内市场上仍未有好的产品出来以及社会观念转变导致不可能像美国太阳城那样建设大规模养老项目，可能还是走分散型高端路线。

　　“越秀的养老项目会突破卖产权的概念和限制，可能会更接近金融投资产品。”

　　据黄维纲跟观点地产新媒体透露：“收益可能有高会有低，如果高端的话，肯定比住宅高。”

　　另据越秀地产介绍，早在2001年该公司已参与广州市东山福利院安老区、荔湾区第二老人院等工作建设。2013年越秀地产成立“养老地产研究中心”，此后预计将在部分已建小区会所局部改造成长者日间活动中心作为试点项目，一旦时机成熟将会插建老年公寓以及适合各年龄层终身居住的全龄住区。

　　养老地产“红海”

　　值得注意的是，越秀地产并非首个介入养老地产的开发商。

　　早在2010年，万科宣布将推行住宅产业化、商业地产、养老地产三大战略。随即，万科就在北京房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福汇”，采用租售并举的模式，为其养老地产开发铺路。

　　除万科外，保利地产、中铁、莱蒙等房企以及泰康人寿等保险行业先后进入了养老地产。

　　但是，诚如最早进入养老地产的万科，也曾公开对媒体表示：“如果用养老地产这个思维想养老这个事情，那是错误的。万科的养老项目房子卖出去了，但买的人都不是老年人”。

　　而多位业内人士也均指出，除了国内养老地产投资热潮外，与投资热潮相反的是国内养老消费能力目前尚未形成气候。

　　虽然数据显示，广东省常住人口65岁及以上比例为8.17%，但以目前购买养老项目的需求及结构分布来看，70%高净值人群目前正处于40~60岁。伴随这群人逐步老龄化，养老产业的黄金时代将有望在2035年左右到来。

　　因此，甚至有人悲观地预测：“由于产业投资早于消费能力崛起前进入市场，未来五年内或有一批有部分盲目进场的养老产业公司濒临倒闭。”

　　而对于产业链公司来说，完成养老产业资本运作的结构设计是现阶段最需要重视的问题。

　　多元化的绸缪

　　但是，于越秀地产本身而言，涉及投资热点的养老地产以及互联网金融行业，却也有其“不得不说的秘密”。

　　一方面，养老地产和互联网金融两个方面的投入，都可以加大其对创新模式探索。

　　“一直以来越秀地产就以稳健著称，虽然属于31年历史的老牌国企，但是其发展规模和其集团资历并不匹配。”有熟悉越秀地产的市场人士分析称。

　　2013年合约销售额达到人民币146亿元，虽然符合业内预期，但是同比仅增长19%左右。2014年1月和2月的合约销售额亦同比下跌22%。但增长幅度也明显低于同行业的房企。

　　“这样的越秀地产，无疑需要寻找住宅以外的利润增长点，而这也成了该公司有效的避险途径。”上述人士继续分析称。

　　此外，越秀地产上半年虽然录得累计合同销售金额(连同合营公司项目的销售)约106.30亿元，同比上升23.4%，已经完成全年销售目标人民币220亿元的48%。

　　另有业内人士分析认为：“但是，在上半年楼市遇冷的情况下，大部分开发商都将销售堆在下半年，但谁也不能保证下半年的销售一定好。”

　　据统计，万科计划将其2014年70%的货量在下半年推出，而碧桂园亦在业绩会上明确表示，计划在下半年推出37个新盘，连同旧盘新货新推货量预计超过700亿元，比上半年22个新盘、554亿元的货量高出不少。

　　并且，截止8月30日，全国25个重点城市8月日均成交环比上升3%，同比下降6%。在8月底最后一周，全国16个城市推出45个项目，21个开盘价格下跌，同时随着金九来临，市场预计8月后2周推盘量逐步攀升，环比上半月增长20%以上。

　　“目前，全国仅北上广深等城市尚未放开限购，但从放开限购的城市表现来看，仅能带来短期的销量提振。所以，要想刺激销售，要么开发商降价，要么限贷放松。虽然越秀地产并未明确表示一定不降价，但是，其目前与好房贷合作，无疑已经在以实际行动，为其下半年的销售业绩努力。”上述业内人士继续分析称。