豪宅市场化调控取代限高令 高端项目调控回归市场化

　　执行近一年的北京新盘“限高令”终于被市场化调控所取代。北京商报记者昨日从市住建委发布的最新一期新房预售许可证名单发现，远洋地产“远洋璟湖园”项目，部分获批房源单价已经超过12万元，成为今年获批住宅的最高单价。值得注意的是，该项目所在的孙河板块，仅这一年就有包括泰禾北京院子、九章别墅等豪宅相继入市，这意味着随着豪宅入市条件的松绑，过去两年的高价地块项目也将加速入市，北京楼市将由此迎来豪宅激战。

　　北京年内最贵楼盘入市

　　北京市住建委官方网站显示，此次获准入市的远洋璟湖园项目位于孙河中央别墅区，在最新获批的31套房源中B南区7号楼的预售住宅拟售均价最高达到了11.9388万元/平方米，其中一套房源单价甚至超过了12万元/平方米。这是今年北京市批准入市的楼盘中，首次有房源拟预售价超过12万元/平方米。

　　在远洋璟湖园之前获批的项目中，北京新房市场对于限高令的放松已逐步展开：以泰禾北京院子为起点，拟售均价为95546元/平方米，目前已出售60套，成交均价48705元/平方米，随后京投银泰(600683,股吧)琨御府、九章花园等项目相继入市，但并未有房源超过10万元/平方米，直至保利海德公园、泛海国际入市，部分房源突破10万元/平方米大关。

　　高端项目调控回归市场化

　　“对于高端豪宅而言10万元/平方米的价格是一道坎儿。”亚豪机构市场部总监郭毅介绍，为了避免价格过高项目入市对市场产生搅动作用，相关部门对于批准10万元/平方米的项目是比较慎重的。但是随着今年自住房大规模入市以及楼市成交量及价格不再坚挺，监管部门对于高端市场的限价压力逐渐减少，因此今年北京高端楼盘扎堆入市的迹象明显增加。据北京商报记者统计，从1月至今，获批入市的接近10万元/平方米售价的项目就已多达6个，郭毅指出，从远洋璟湖园项目获批判断，相关部门对于豪宅入市门槛已降低。

　　另有一位开发商向北京商报记者表示：“最近北京市放宽了普通住宅认定标准，但是并没有对高端项目的税费进行调整，且信贷政策也并无变化，由此看来，监管部门对于高端项目的控制是仍然存在的，只不过前两年一批高价地从客观上推高了高端项目的价格，这也导致政府对于部分高端项目的价格必须放宽，否则开发企业将无利可赚。”

　　该人士以孙河地块为例指出，去年中粮在此就以4.5万元/平方米的楼面价拿地，“成本提升的情况下，即便高价出售，开发商也仍处于保价阶段”。

　　豪宅厮杀更为激烈

　　据郭毅介绍，北京千万元以上豪宅每年的消化量在3000套左右，其中单套1500万-3000万元的改善型豪宅每年的成交量为2000余套，而单套价格在3000万元以上的超级豪宅则每年能够卖出100套左右。郭毅继续指出，由于一批由高价地衍生而来的项目在今年下半年集中入市，将推升豪宅市场供应处于空前高位。

　　“改善型豪宅消费者今年主要受信贷政策不放松影响少有出手，截至目前该类型豪宅的成交量较去年已减少了三成左右，直到9月才有成交量回升的势头。”郭毅根据亚豪机构统计数据指出，即便限贷松绑政策将利好高端市场，但供应量的增加会再次加大项目去化难度。

　　从全北京范围内看，除了上述孙河等传统豪宅板块外，农展地块、东坝地块、西局地块以及亦庄地块都将成为豪宅供应集中区。据悉，由中赫操盘的超级豪宅项目万柳书院项目、融创农展馆项目相继传出了入市消息。