沪深土拍两地块高溢价率成交 土地出让市场或将回暖

　　央行“9·30”松绑限贷政策开始发酵，一线城市楼市整体交易情况开始回暖。四季度土地出让市场作为后市风向标，也开始逐渐发力。

　　10月22日上午，上海浦东新区张江南区配套生活基地A3-04纯宅地进入现场竞价环节。经过百余轮竞价，三湘股份(000863.SZ)以9.65亿元拍下该地块，成交楼板价为26057元/平方米，溢价93%。

　　10月22日下午，深圳龙华新区A802-0305地块公开出让，这也是深圳2014年首宗居住用地出让。经过一个多小时竞价，龙光地产“马甲”金骏房地产以总价46.8亿元、楼面价逾2.5万元/平方米竞得该地块，溢价率83.35%。

　　“从整体情况而言，土地市场已经开始有回暖的迹象。这些也是基于9·30央行政策的一种市场反应。”中国指数研究院研究总监杜丙国接受《第一财经日报》记者采访时表示。

　　资料显示，上海浦东新区张江南区配套生活基地A3-04纯宅地位于张江孙桥镇，周边规划建设13号线。总出让面积18517平方米，起始总价为5亿元，起始楼板价为13501元/平方米。

　　三湘股份为上海的一个本土开发商。记者查阅其2014年中报显示，其在上海的9个项目目前已经完工3个，在建4个，还有两个处于前期筹备阶段。由于其在上海完工3个项目部分交房，营业收入较上期增加169.79%。

　　“三湘股份由于自身土地储备不多，企业对于未来预期良好，加之张江板块也是上海热门区域，出现高溢价拿地情况也不足为奇。”杜丙国告诉记者，“年末，企业本身需要回笼资金，后续利好政策也有不确定性，目前许多房企还在观望。这给了中小房企更多的机会，但现在这样拿地也会有一定的风险。”

　　深圳出让资料显示，A802-0305宗地位于龙华新区民治街道，占地面积4.66万平方米，建筑面积18.65万平方米，挂牌起始价25.25亿，楼面地价1.35万元/平方米。据悉，在拍卖前，万科、中海、保利、佳兆业、中航、振业等多家品牌房企向龙华国土局咨询，还有其他非品牌房企及非房地产企业也表示出兴趣。

　　“市场慢慢回暖，库存压力减少，类似上海、深圳等楼市活跃度高的城市将释放积极的楼市信号，进而推动房企积极拿地。”业内人士分析称，“今年拿地的溢价情况非常积极，这和地方政府土地出让的结构有关。在部分优质地块出让中，很多房企还是希望勒紧裤腰带拿地，主要还是对未来增值潜力的判断。”

　　数据显示，截至2014年10月21日，上海土地出让241幅，其中成交楼板均价5611.27元/平方米，溢价率32.24%。同比看来，2013年土地出让溢价率32.99%，2012年土地出让溢价率11.48%。深圳方面，今年土地出让39幅，溢价率28.32%。相比而言，2013年土地出让溢价率28.51%，2012年土地出让溢价率4.21%。

　　“目前银行首套房贷利率已经开始走低，9折已经逐步出现。而利率长期走低也是业内的共识，因此，后期出现更多的利率优惠拉动楼市回暖还是可以预见的。预计这一轮回暖需要半年的时间，明年二季度开始，土地市场也会随着房价回暖开始更加热销。”杜丙国分析。