活力岛56号地块将打造成刚需产品 土拍或难大幅溢价

　　2014年10月13日，国土局挂牌出让22宗地块，总面积653867.4平方米，其中7宗为纯住宅用地，10宗为商服用地，5宗为综合用地。这是2014年苏州限购政策取消后的首场大型土地挂牌，随着苏州楼市成交量逐渐上升，此次土拍是否又将成为众房企竞相关注的焦点呢?

　　本次相城区共6宗挂牌地块，最受关注的是活力岛板块苏地2014-G-56号。据资料显示，地块位于相城区元和街道御窑路东、万科北，总占地面积41668平方米，出让年限为70年，属于城镇住宅用地。

　　该地块容积率大于1.0且小于等于2.5，绿地率大于等于37%，起报单价为9750元/平，即4.06亿元起拍，起拍楼面单价为3900元/平方米。从规划技术指标综合指数来看，该块地未来将建成高层、小高层等纯住宅类产品。

　　苏地2014-G-56号地块交通及生活配套均有所欠缺

　　据房掌柜现场了解，苏地2014-G-56号地块由于没有打理，地表不够平整，杂草丛生。与万科VC小镇仅一河之隔，处于活力岛板块北侧，靠河边的一段，地块较为平整，主要是因为附近的不少居民在此开垦种菜。该地块没有围墙围合，地面上到处堆满了木头、沙子、石子以及化肥袋、塑料盘等生活垃圾，一眼看去到处都是青黄交接的杂草，开发商后期开发可能相对来说比较费时费力。总之整体感觉良好，就是地广人稀，略显荒凉。

　　就交通而言，苏地2014-G-56号地块尚处于开发阶段，周边交通不成熟，严重制约该区域的发展。虽然有轻轨3、4号线，但目前仍处于建设阶段，步行至最近的轻轨站点约20分钟。同时，周边公交车线路较少，离得最近的只有万科VC小镇小区门口的700路，步行需15分钟才能到达公交站点，可谓是“远水救不了近火”。

　　就该地块配套来说还算可以，周边有亿象新天地、繁华中心、万家邻里等，但都不适合步行前往，坐公交车至少也得3-4站的路程。除此之外，还可享受到与该地块一河之隔的万科VC小镇自带的商业配套。在教育配套上，该地块附近有相城实验中学、御窑幼儿园、御窑小学、陆慕中学、苏州外国语学校，相城实验中学距离较近，自驾仅需5分钟，步行也只需20分钟。

　　据悉，周边金域华府、西湖君庭、万科VC小镇等住宅项目均在施工阶段，周边环境和交通显得比较差，特别是该地块北部为苏虞张公路，车流量较大，环境比较嘈杂，影响了周边居民的正常工作和休息。从目前的状况来看，该地块周边环境并不理想。

　　此次土拍或不会大幅溢价 大多开发商持谨慎态度

　　2013年，苏南万科以总价20.8亿斩获如今万科VC小镇所在地块，成交楼面价5002元/平方米，溢价率82.46%。苏地2014-G-56号地块与万科VC小镇仅一河之隔，起拍楼面价为3900元/㎡，未来该地块的出让情况很有可能像“前辈”一样或将再度引爆房企热情。一方面佐证了该地块的价值，另一方面，也不免让人担心，激烈的竞拍会再度刷新地价，出现大幅度溢价的局面，从而引发板块内新一轮的涨价潮。

　　对此，中指院分析师表示：“此次土拍高幅度溢价应该是不可能的，苏地2014-G-56号地块在活力岛的位置还算可以，但在整个苏州来说还是比较偏僻的，再加上目前活力岛板块成交量不温不火，交通配套暂时也不完善。”

　　“个人感觉这次土拍出现高溢价的可能性可能会比较小;一是目前开发商主要精力都是在完成年度的销售指标，在拿地方面可能积极性会稍低，二是目前虽然有利好的政策，短期看可能会刺激增长，但是从长期来看，目前苏州库存量较大，未来大多还是持谨慎态度。但是也不排除一些外来企业首次进驻苏州拿地积极性可能会相对较高。”克尔瑞分析师何杰说道。

　　富思博得执行董事史亮同样持有相同观点，他表示：“此次土拍不大可能出现大幅度溢价的情况，但是也不排除部分开发商会试水拿地，从而地价被抬高。”

　　“目前苏州楼市发展情况主要是地价居高不下，房价却难大幅上升，开发商拿地后期也难做，没什么盈利空间，房子也比较难卖，再加上苏州楼市库存量很高，估计很难出现大幅溢价的情况。”一位不愿署名的业内人士认为。

　　地块有一定发展潜力 后续配套需跟上

　　如今，活力岛板块多个在售项目，保持着良好的成交行情，万科VC小镇、华润城立方等项目更是一开盘便遭到购房者的抢购，几近卖完。除此之外，首开、恒基、西房等多个品牌楼盘在成交方面也都一直保持着不错的成绩，销售前景十分之好。

　　目前万科VC小镇均价为11500元/平米，西湖君庭价格为9600元/平米;而相隔较远的首开班芙春天、恒基水漾花城、华润城立方等均价都在9700元/平米左右。由于地块还未开拍，溢价率还未可知，不过预计楼面价也会在8000元/㎡以上，未来价格应该与周边楼盘相差无几。

　　对于苏地2014-G-56号地块发展潜力业内人士也很是看好，该宗地块起拍楼面价不算高，周边楼盘的销售情况也还可以，后期或有升值空间。

　　中指院分析师表示：“苏地2014-G-56号地块发展潜力还是有的，毕竟活力岛板块是苏州楼市热点板块之一。地块周边住宅楼盘也不少，西湖君庭、金域华府、首开班芙春天、华润橡树湾、万科VC小镇均在附近，居住氛围是可以的。不过交通配套是硬伤，估计后期地铁3号线、4号线开通了会好一点。”

　　克尔瑞分析师何杰表示：“苏地2014-G-56号地块还是有一定的潜力的，毕竟是属于相城区的重点板块活力岛板块。但是目前活力岛项目较多，近几年价格上升趋势也是比较慢，总体去化速度属于不温不火，对开发商来说可能不会花太高的代价来拿地。”

　　除此之外，不少业内人士认为，目前苏州房地产市场成交较好，同时近期限购取消、限贷放松、公积金贷款出新政等利好楼市，刚需大量释放，改善型需求也在积极跟进，致使开发商信心开始增强，拿地意愿应该有所上升，未来这块地发展前景应该还是不错的。