苏州十月住宅成交升温 新政利好增强购房者置业信心

　　政经要闻

　　中小房企净负债率创新高近5年超一半房企消失

　　相关统计A股139家上市房企中报发现，受到行情骤冷导致销售回款大幅减少，现金支出却持续攀升的影响，纳入统计的上市房企平均净负债率接近100%。其中，大型房企负债率保持稳定，但中小房企平均净负债率接近120%，且短债偿付能力持续恶化，不少中小房企面临极大的偿债压力。

　　观点：每当市场陷入困境，谁的财务状况更好，谁就更容易拿到钱。对于那些资金链紧绷的房企而言，“以债养债”的生存方式已经难以为继。虽然国内房地产融资正在放松，但只有实力强劲、财务良好的主流房企才能受益。对于那些资金状况不佳的房企而言，把握房贷新政带来的销售窗口期，坚持去化与还贷才是上策。

　　楼市新政成空喊成交量下降地产大鳄掀价格战并

　　尽管限购、限贷等政策先后松绑，并公布七折利率、公积金新政等政策，但由于新政多数停留在“空喊”状态，致使楼市观望情绪弥漫，成交量并未如预期红火。青岛市房地产交易中心的统计数据显示，10月份全市新建商品住宅共成交8,361套，环比9月份减少99套，和去年10月份相比，跌幅近四成。

　　观点：大鳄降价态势明显，究其主要原因，一方面开发商目前销售完成得都不理想，资金链压力开始显现。另一方面，今年楼市新开工量较大，虽然市场有一定回暖，但库存压力并未缓解。从政策方面来看，七折房贷折扣利率实行的可能性不大，公积金新政的刺激力度仍然不够。不过由于政策迟迟未全面落地，市场上仍存在不少“等贷族”，楼市观望氛围仍弥漫。

　　200亿元融资助力打造吴中建设

　　未来三年，建设银行苏州分行将融资200亿元，助推吴中区经济社会发展和民生改善。昨天下午，吴中区人民政府与建设银行苏州分行签署了合作协议，首批5个合作项目获得了50亿元资金支持。作为一个拥有巨大发展潜力、显示勃勃发展生机的城区，吴中区经济正进入加速发展的快车道，投融资总量迈上新台阶，重大项目建设取得新突破，经济结构实现新优化。

　　观点：本次建设银行苏州分行计划在未来三年内为吴中区提供总额200亿元的融资支持，在推动城乡一体化及新型城镇化、打造区域特色金融高地、促进民营经济发展、深化国资国企改革、民生工程和文化大繁荣建设等领域为吴中区提供全方位、便捷优惠的金融服务。根据项目实施计划，首期将启动50亿元资金，为"两河一江"吴中段综合整治项目、尹山湖商业设施建设项目、江苏省第九届园博会场周边综合整治项目、藏书板块城镇化建设项目等提供融资支持。

　　住房公积金“异地贷款”执行难或加剧“穷帮富”

　　日前，住建部、财政部和中国人民银行联合发布住房公积金的九大改革措施，其中最大的亮点是公积金异地互认、异地贷款相关规定，即“各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务”。

　　观点：现在公积金管理以属地管理为主，不能满足资金的有效调集，比如在一些县或市，由于人口比较少，原有居民自住房比例也比较高，这时公积金的贷款使用量不大，也导致很多县级市房地产总量过剩;而同时一些大城市则存在住房公积金发放紧张的境况。目前的“异地互认”就有跨区域调度的趋势，公积金使用率多的地区从使用率少的地区调度资金使用，而大多数使用率高的地区是经济发展好，房价高的地区，因此会导致区域的不平衡发展。

　　新房市场

　　NO.1 月度住宅销售分析

　　与金九相比，十月住宅成交以千套的增量在升温。差距如此巨大，自然与楼市新政密切相关。随着时间越接近月底，每日住宅成交从保二进三，300成常态，400也能稳拿，甚至在10月30日出现了518套的最好成绩，这是继去年11月以来最好的成绩。

　　本月吴中区继续稳坐冠军宝座，领跑苏州楼市，园区屈居亚军，新区、姑苏区、相城区分列其后。套均面积117㎡，成交以二房、三房产品为主，刚需、改善房源为成交主力。

　　10月成交井喷，与救市政策密切相关。限购放开，贷款政策调整，公积金政策支持，合力刺激了苏州楼市，增强了购房者置业信心。

　　对于开发商来说，十月是本年度至今成交最好的月份，但绝不是最轻松的月份。尽管有政策利好，购房者入市意向更为积极，但高库存压力当前，很多开发商还是务实地选择跑量。

　　本月住宅均价11,353元/㎡，3日成交均价突破12,000元/㎡大关。十月房价或已见底，下旬以来稳步走高。

　　本月除吴中区外，园区和姑苏区成交爆发，主要源于改善型购房需求得到释放。