上市房企负债率升至14年来最高 中南成江苏省负债王

　　个案：中粮南京江宁“高价地”项目“甩卖”

　　去年6月，中粮地产拿下中粮鸿云项目地块的楼面价高达7338元/平米，为当时江宁区域“高价地”。孰料今年9月初，有报道称，中粮鸿云曾打出广告称起售价仅9999元/平米。虽然9月19日中粮鸿云开盘，544套房源的折后实际均价为11800元/平米，比拿地价也仅仅高了4500元左右。

　　有业内人士称，按照南京的实际情况，4500元里消化掉建安、景观等各项成本和其他各项费用，利润堪微，反映出中粮急于跑量的心态，后续可能带来楼盘品质的问题。当然，如果中粮低开高走，未来补上利润则另当别论。

　　存货、负债率步步攀升

　　与销售、盈利惨淡齐飞的，是存货、负债率一路攀升。据Wind统计，今年一季度末135家上市房企存货为2.05万亿元，到三季度末增加到2.26万亿元，同比增加4000亿元，增长21.51%。这明显快于9.91%的营收增速，更远高于负增长的净利润增速。

　　从存货绝对额来看，“招保万金”依然最大，不过更值得注意的是存货高企的中型上市房企，例如金科股份、金融街、中南建设、荣盛发展等存货也都在500亿元以上。

　　上述分析人士表示，考虑到统计局、中指院今年数据显示商品房销售价格、销售面积的增长乏力，显然房企的新建成楼盘，开始逐渐转化为存货，并给房企背上了不轻的资金包袱。例如中粮地产10月29日晚间公告称拟发23亿中期票据，目的就包括降低财务成本、拓展融资渠道。

　　可以看到，上市房企三季报负债率继续整体攀升，资产负债率达到76.60%，较去年三季报时的75.96%“更上层楼”，为2001年三季报来最高。具体看，有33家企业资产负债率超过80%，珠江控股、天津松江、京投银泰、鲁商置业、实达集团、阳光城等6家更超过了90%。珠江控股以98.74%的负债率 “夺冠”，资产总额14.52亿元，其中14.33亿元为负债，净资产仅1900万元。

　　个案：中南建设成江苏上市房企“负债王”

　　84.19%的三季度末资产负债率，使得中南建设继续成为江苏上市房企的“负债王”，甚至长三角上市房企中的 “负债王”(以公司注册地划分)。同时，521.71亿元的存货，在135家申万房地产开发公司中排到了9位，也是江苏、长三角第一。

　　值得注意的是，中南建设4月3日在南京拿下了中南世纪雅苑项目地块，综合楼面价7103元/平方米，而且从拿地到项目名称确定、样板房公布，只用了不到80天。

　　有分析人士认为，中南建设加快项目入市的背后就有自身资金链的压力。而周边楼盘价格今年出现松动，其自身均价也只有1.2万、1.3万左右，反过来也会影响其资金状况的改善。

　　实际上，中南建设曾在深交所互动易平台上回应，计划在做一些债务融资的同时，通过股权合作的方式，如与大股东合作开发、引入其他投资者等，来降低资产负债率，获取新的资金。公开资料显示，中南建设计划发行不超过36亿元的中期票据。

　　还有分析人士表示，从三季报来看，中南建设每股盈利0.53元，同比增长2.2%，低于预期。虽然期末在手现金74.2亿元较年初上升16%，期末净负债率150.9%也与去年底基本持平，但仍处行业高位，净负债率依然偏高。此外，其一年以内到期负债及短期借款合计132.9亿元，高于在手现金74.2亿元，财务压力较大。