险企全球扫楼收益率普遍超过10% 偏好写字楼与酒店

　　伦敦最大也是价格最高的办公楼之一——汇丰控股的全球总部大楼，近期引来数百家机构问询与竞购，其中就包括了中国平安和中国人寿。

　　从目前已拍下或正在竞购的地产项目来看，险企更青睐于投资写字楼和酒店。相比其他地产项目，这两类项目的投资收益较稳定，同时又与险企的负债相匹配，收益率普遍超过了10%。

　　欧洲密洽写字楼和酒店

　　保险资金境外投资大门洞开后，第一、第二梯队的保险公司相继试水，主要以地产和酒店项目为主。

　　在分别拿下伦敦老金融城的劳合社大楼和伦敦金丝雀码头的地标性大楼后，中国平安和中国人寿又马不停蹄地密洽新项目。

　　有消息称，汇丰控股正在出售其位于伦敦的全球总部大楼，在数百家前来问询的机构中，就有来自两家中国的保险巨头——中国人寿和中国平安。中国平安内部人士称，确实在这个项目上与对方接触过，但目前没有任何实质消息。中国人寿方面则未予以证实。

　　由于国寿和平安出价并不算高，远低于如卡塔尔主权财富基金等竞争者的报价，因此市场预计，他们最终拿下这一伦敦地标大楼的可能性不大。这在一定程度上也折射出，保险机构在收购海外项目上的谨慎。

　　一家中资保险机构内部人士称，收益率是其投资海外地产项目的重要考量，“因为有汇率风险，如果投资回报率没有10%，我们不会轻易出手。”

　　“我们一直在寻找海外投资项目，主要是有现金流的、收益比较稳定、能与我们负债相匹配的投资品种，包括：公用事业、写字楼、基建类项目等。”一家大型保险集团投资负责人向记者透露，“今年派团队去海外看过几个不动产项目，比如欧洲一些酒店，但评估后发现，非毛坯维护等经营成本较高，所以最后放弃了投资。”

　　境内密集拿地趋势难挡

　　在境外搜寻酒店和写字楼项目的同时，保险机构在境内拿地上也没闲着。

　　广州下半年迄今最激烈的卖地，在本周一下午上演。经过21家企业耗时两小时的激烈竞拍后，八幅地尘埃落定。其中，中国平安旗下平安不动产管理的深圳联新投资管理有限公司以24.1亿元的总价，一举拿下天河区黄云路华美牛奶厂两大地块。

　　就在两周前，太平人寿与北京置地签署了《金融街广安中心D地块项目写字楼订购协议书》，交易总价款约为50.19亿元。在低迷了一段时间后，京沪深等一线城市写字楼的空置率持续下降，租金出现明显的上升态势。

　　值得注意的是，保险机构投资商业楼宇的模式也在逐渐发生改变。正由“自用为主、租赁为辅”变为“租赁为主、自用为辅”。为了赚取不菲的租金，一些保险公司宁愿让自己的部分员工租用相对便宜的办公楼，而把自己买下的黄金地段写字楼的大部分楼层租出去，以赚取租金差价。

　　已有明显迹象显示，近两年来，投资性房地产在保险机构可投资资产中的占比大幅上升，且趋势难挡。尤其是保险机构涉足养老产业风潮渐起，对于养老地产及养老设施的大量投资需求不言而喻。

　　一方面，走“高举高打”的养老地产式发展模式的保险机构，选择直接拿地盖养老社区;另一方面，也有保险机构走城市小型化路线，在城市中心城区收购旧宾馆、旧厂房等现有物业，采取改建成养老设施的模式。

　　无论是围猎商业地产还是养老地产，不论采取哪种投资模式，有一点毋庸置疑：随着负债端保费收入的持续增长，险企对不动产的配置需求将持续相应增加，不排除在未来数年后，保险机构将成为地产大宗交易的主要买家。

　　不过，由于投资时间不长，保险机构对房地产行业风险的判断尚显经验不足，在管理商业及养老地产方面的能力也欠一定火候，同时海外投资还存在不容忽视的汇率和利率风险。因此，保险机构须警惕在投资决策过程中过于乐观、冒进的心态，把握好投资的最佳时间窗口，尤其在海外投资时更应匹配好对冲工具。