大型房企“巧取豪夺”一二线城市土地 房企分化明显

　　信贷松绑的利好，已经在楼市回暖方面逐见成效。房地产企业对于土地的储备也恢复了信心，加大在一线城市和重点二线城市土地的储备，以谋求下一轮的补粮换仓。

　　在房地产企业对一线城市和重点二线城市加速土地储备的时候，不难发现，房企之间也在发生变化，由于知名房企具备资金雄厚、融资渠道途径多样，销售业绩良好等多重因素，能够轻易地在一线城市和重点二线城市购置土地，而中小型房企，无法进入一线城市和重点二线城市的门槛，导致房企之间的分化日趋严重。

2014年11月12日苏州土拍现场

　　大型房企在一二线土地市场“巧取豪夺”

　　从近期一、二城市的土地拍卖来看，中小型房企虽有参与，但是优质地块基本上被知名房企“巧取豪夺”了。

　　11月14日，绿城房地产集团有限公司拿下天津市全运村一宗居住用地津西解放(挂)2014-147号地块，摘牌价格为28.2亿元，溢价率为14.8%，楼面价达9184元/平米。

　　同日，金地集团东北区域地产公司以2089元/建筑平米将铁西经济开发区燕塞湖街-6地块收入囊中。

　　11月12日土拍中，绿城以总价12.8亿、楼面价11146元/平米，溢价率39.32%竞得2014-G-58号地块;招商地产以总价16.9亿，楼面价10272元/平米，溢价率35.73%将苏地2014-G-69号地块收入囊中;天地源以总价8.1亿、楼面价3028元/平米竞得珠江路西侧、向阳河南侧、金长路北侧。

　　在此之前，广州土拍中，龙湖以37.8亿拿下了华美牛奶厂两宗地块;华润以30.2亿拿下了华美牛奶厂AT1003040、AT1003041地块和华美牛奶厂AT1008046商住地块。

　　10月22日，南京土拍中，上海建工以总价31亿拿下G52地块，楼面地价13821.2元/平方米，溢价率达20%;五矿地产在经过47轮竞拍后以总价20亿拿下G53地块，楼面地价15455元/平方米，溢价率达33%。

　　据上海易居房地产研究院的监测数据显示，10月份，万科、恒大、保利、中海、绿地、万达、碧桂园、世茂、绿城、融创等十大房企，土地储备面积总量增幅明显。具体来看，10月份，10大房企新增土地储备面积368万平方米，环比大幅上升275.8%。

　　从以上的一、二线城市的土拍中，可以看出品牌房企正势头强劲地在加速土地储备，而一些中小房企因门槛过高，无法获取新的地块。随着房地产白银时代的到来，房地产市场将会加速洗牌，中小型房企岌岌可危。

　　房企分化明显 苏州部分中小型房企逐步退出

　　房企出现分化的现象，早已成为值得关注的问题。上海易居房地产研究院研究院严跃进表示：在2010年限购政策出台以后，房企的分化现象就已经比较明显，主要体现销售规模呈现大的差距。

　　2014年，尽管所有房企都面临市场降温的尴尬，但总体上，大房企更耐扛，随着限购等政策松绑，销售业绩容易上升，进而资金面容易改善。而中小型房企则反之。

　　2014年已有部分中小房企产企业，因资金链断缺而导致破产，以兴业地产为代表，甚至一些较大型房地产企业也遭遇资金链断缺，像光耀地产;市场已经出现分化，房地产在市场不明朗的情况下，中小型房企固守原本，渐渐退出推出人们视野。

　　中原地产苏州公司市场研究部总监程杰说：“2014年，房企之间分化的比较厉害，强者恒强的市场法则，会继续上演，中小型房企会淘汰一批出局，实际上不少中小型房企已经退出苏州了。”

　　“曾经名噪一时的房地产企业，比如华成、新型建材、易通、晟地、嘉业、美田等，这些公司都有点名气，现在基本上看不见了，现在苏州拿地门槛很高，如果没有合适的地块，估计就很难在市场上立足了。”

　　巴菲特曾说过：“只有潮退了，才知道谁没穿内裤”。房地产黄金十年已经过去，俯首就能捡到金钱的时代也不复存在了，在房地产“白银十年”，只有实力雄厚，善于创新和积极符合置业者需求的房企，才能笑到最后。

　　第四季度至明年第一季度土地市场继续回暖 大房企表现活跃

　　信贷宽松的利好，逐步在影响楼市，提振了房地产企业拿地的信心。严跃进说：“从目前全国房企拿地的动作看，累计拿地规模已经出现了一个同比正增长，这说明房企对于未来市场的乐观情绪在增加。尤其近期房企的去库存目标在实现，能够缓和房企的资金压力。”

　　“所以在四季度拿地热情会高于前三季度。而到明年，随着库存压力继续释放，以及房价止跌反弹，整个拿地的冲动会明显，量价齐升的态势会确立，甚至也会出现各类指标上的高价地现象。”

　　土地市场回暖，将进一步加剧房企之间的分化，尤其在一二线城市。严跃进表示：大房企聚焦一二线城市土地市场，在于谨慎的土地扩张策略。从投资的收益和安全性角度看，此类城市拿地的理由都比较充分。所以随着地方政府推地节奏加快，大房企也会主动加快拿地策略。

　　另一方面，目前也是市场筑底的时候，大房企从做好土地储备等角度出发，在融资渠道顺畅、战略扩张意图强烈的情况下，将在土地市场表现活跃。

　　程杰同样认为大型房企处于战略和投资安全性考虑的需要，将对加大对优质地块获取的力度，大型房企将会积极活跃一二线城市的土地市场上。程杰预计苏州工业园区的三宗地块，不出意外，基本上都会被大型房企所取得。