广州中心区项目遇冷 市场库存高企拖累商业公寓复苏

　　曾经是指导小伙伴们买楼投资的铁律“地段，地段，还是地段”，似乎已经有了变化。

　　1月24日，方圆·越秀受捧推出小户型37-80平方米单间至两房公寓，带非毛坯，价格预计为3.5-3.8万元/平方米，最终开盘价格为3.1-3.5万元/平方米。

　　据观点地产新媒体现场了解，该项目此次推出货量100套左右，从2014年底开始认筹以来，开盘当天有30多户解筹。

　　与此同时，同在广州中心老城区的中庸·金寓早前也于1月15日开盘。

　　据知情人士向观点地产新媒体透露，中庸·金寓共20层，每层层高4.5米，两梯7户，首推41平方米一房、60平方米两房、73以及79平方米三房的Loft公寓产品，楼盘均价约4万元/平方米。

　　经过一个多月蓄客之后，中庸·金寓最终开盘时推了105套，最终去化10余套。

　　住宅与商业

　　一直以来，广州老城区的投资项目是投资客们的最爱，而“超人”李嘉诚的“地段，地段，还是地段”也一直是众人投资买房指南。这种情况下，越秀受捧和中庸金寓还是遭遇到市场冷遇，似乎有点不合预期。

　　合富辉煌市场研究员黄琼对观点地产新媒体表示：“因为虽然有项目位于荔湾区并靠近地铁站、地段不错，但是不靠近商务区，也不靠近大型商业区。”

　　中原地产项目部总经理黄韬则分析称：“广州中心六区稀缺的是住宅，公寓的价格已经与住宅相近，若非极具吸引力或降价优惠刺激的项目，投资客出手几率较低，仅有四十年产权的公寓后期市场成交走高预期不大，很难在销售上有大突破。”

　　“前段时间住宅市场成交下滑间接影响以投资为主的商业性公寓，进而影响到公司销售表现。如今，住宅市场开始回暖，但投资性消费为主的商业公寓的复苏依旧缓慢。”

　　广州的住宅放开限购已经传了一段时间，经过发酵，市民也越来越期待这一政策的落地。经过去年的降价之后，广州市民在楼市的投资更理性。

　　“所以就造成了现在，中心六区的公寓去化平平的状况。但值得注意的是，和购房者一样，开发商也在观望。”黄韬继续分析称，“因为项目所在区位稀缺，所以开发商有一种皇帝女儿不愁嫁的心态。‘货量就这么多，慢慢卖，一定会卖完。’”

　　库存与去化

　　广州城中两个公寓的开局遇冷，似乎给众多开发商提了一个醒，市场的春天并未如约而至。

　　数据显示，2014年1月14日，广州一手住宅库存量为749.05万平方米。而到了2014年12月17日，库存量增至1001.95万平方米，并且2014年广州一手住宅成交持续低迷。

　　广州市国土房管局1月20日公布的数据显示：2014年一手住宅成交量下滑两成多;消化率为近十年最差，只有约0.7。

　　换言之，即使没有新增供应量，单靠库存量也足够广州楼市卖一年零两个月。

　　和住宅的库存高企一样，广州的公寓也面临类似的处境。据统计，广州2011年公寓供应面积约65万平方米，2012年升至近80万平方米，2013年增加近六成，达到126万平方米，同时创下了历史新高。

　　这个历史新高在2014年再次被打破，下半年广州就新增近110多万平方米的公寓供应。

　　仅在9月9-16日的一周时间，广州就有奥园康威广场、萝岗万达广场、万科派广场共有1400多套公寓拿到预售证，按照60平方米计算，预售面积达到8万平方米。

　　过高的库存带来了广州公寓供过于求的现象，经计算，广州上半年的公寓消化率只有0.66，尚不及一手住宅的0.7。

　　为了从激烈竞争中突围，全新发售的公寓价格普遍低开，部分旧盘新推的公寓出现降价。

　　据中原地产报告显示，广州公寓市场成交趋于谨慎，呈量价齐跌的趋势。2014年前11个月公寓的网签均价约为15903元/平方米，同比下降12.6%。