京北五环一住宅售价拔高三万元 涨价有理或盲目乐观

　　融创农展馆项目和中赫·万柳书院两个顶级豪宅先后高价取证，标志着北京限价令的明显放松，高端豪宅市场也成为业界热议的话题。

　　借着这股豪宅风，位于北五环外的北苑项目天润福熙大道也在新近获批入市，取证的拟售价格达到了7.8万元/平方米，相比前一期4.8万元/平方米的价格，拔高三万元左右。再加上所售户型多为超过200平方米的大户型，也让天润福熙大道一步迈入千万级别的豪宅序列。

　　贴上豪宅标签 楼盘售价“大跃进”

　　多块高价地项目将在今年集中入市，导致北京豪宅市场空前热闹，10万元项目此起彼伏。在吸引了足够眼球的同时，也给了不少准高端项目信心，引得纷纷贴上豪宅的商标，提价入市。

　　不久前，北京市住建委官方网站公布了天润福熙大道取得预售许可证的相关信息。该项目B1号、B2号、B3号、B4号四栋楼宇共108套房源获准预售。作为朝阳区北苑板块的老项目，天润福熙大道此次预售价格已经达到了7.72万元/平方米到7.87万元/平方米。

　　住建委的资料显示，该项目新入市价格相比去年出现了大幅度提升。去年4月，天润福熙大道A8号楼开盘，均价为5.2万元/平方米左右，由于市场行情不佳，至年底，A4号楼、A6号楼入市定价降至4.8万元/平方米至5万元/平方米。如今，突然拔高三万元，近8万元/平方米的售价，加上超过200平方米的大户型，瞬间该楼盘跻身豪宅行列。

　　事实上，这已经不是该项目第一次玩“大跃进”了，自2010年以接近2万元的价格首期入市以来，天润福熙大道一直以“区域内品质最高的改善盘”自居，价格每年都在向豪宅看齐。2012年单价超过3万元，2013年单价超过4万，2014年单价超过5万，到如今，终于迈上8万元门槛。

　　涨价有理还是盲目乐观?

　　对于天润福熙大道的拔高售价入市，业界看法也各有不同。

　　亚豪机构市场总监郭毅在接受北京青年报记者采访时表示，天润福熙大道所在的奥运板块本身就是众多豪宅云集之地，包括紫御华府、华贸城铂金墅、润泽庄园以及其东南的望京金茂府、臻园等项目，个个售价不菲。

　　另一方面，随着北京地价的上涨，不仅豪宅市场的价格出现明显上移，由此前的单价10万元上移至15万元，改善型市场其实也同样面临着价格的变化，造成此前的一些老牌改善型项目提高了对自身的价值判断和价格预期。郭毅表示，天润福熙大道作为一个深耕奥运板块5年的项目，在2014年北京楼市的低迷行情下，销售了134套房源。因此，2015年取得预售证的价格大幅上调，由此前的改善型产品步入高端产品行列。

　　但也有不少业内专家对于改善型楼盘跟风晋升豪宅并不看好，北五环某项目的营销负责人就表示，“现在的豪宅谁先涨价谁先死”，他认为，今年可能入市的豪宅太多，农展馆、西局、夏家胡同、万柳、孙河，还有很多的别墅产品加入竞争。这些项目无论是位置还是品质都比北苑区域销售超过5年的老项目要强，而天润福熙大道盲目乐观地拔高价格后，已经突破了和这些豪宅同台竞技的门槛，销售难度可想而知。

　　郭毅预计，天润福熙大道之后，今年北京还会有一些地段位置、配套条件较为优越的项目调高市场价格，与区域内的其他产品拉开差距。

　　弱肉强食的高端市场

　　虽然提上了高端的标签，卖上了豪宅的价格，但是否能获得市场认可，仍旧要打上问号。

　　在高端项目供大于求的2015年，对于开盘价格明显高于周边同类项目的情况，某业内人士向北青报记者表示：“豪宅的浑水并不好趟，看似区域标杆，但除非项目有独到之处，否则销售情况不容乐观。因此，开发商很可能是先定一个比较高的价格，吸引客户注意，在实际销售中，可能会采用折扣、优惠措施，因此实际成交价可能不会那么高。”

　　有机构数据显示，去年北京所有住宅新增供应120080套，成交58346套，去化率为48.59%。其中，千万级以上的非普通商品房供应2994套，成交920套，去化率仅为30.73%。

　　“今年千万级以上豪宅市场供大于求趋势难以根本性改变。” 一位业内人士表示，北京多个豪宅都将在今年推出200至250平方米的主力户型，千万级别的豪宅竞争会更趋激烈。