政策利好苏州楼市号角响起 未来苏州楼市或迎涨价潮

　　政经要闻

　　二度降准后苏州首套房利率仍以95折为主

　　继央行二度降准之后，4月下旬苏州各大银行贷款利率较3月末4月初变化不大，基本保持在95折。在本站调查的11家银行中，首套房贷款除南京银行暂停接受个人房贷业务外，其它均是基准利率下降5%。

　　观点：再度降准对于股市、房地产的促进作用是不言而喻的，大量的资金释放，最后很可能就是流入股市、楼市，对于实体经济来说可能不利，而股市、楼市的联动上涨也是短期效应。因此降准可以一定程度上促进楼市上扬，但也可能吹大了泡沫。

　　一线城市住宅用地遭疯抢4月份楼面价创新高

　　截至4月20日，“330新政”已经落地两周多，54城新建住宅签约量重回5万套，而利好政策也传导至一线城市住宅用地市场。4月初以来，一线城市住宅土地成交楼面价、溢价率均创纪录，平均楼面价达到了16,917元/㎡，溢价率为63.7%。该宅地出让溢价率是自2014年以来的单月最高溢价率，2014年至今，仅2014年1月份和2014年8月份宅地出让溢价率超过了60%;同时，平均楼面价每㎡达到16,917元也是14年以来宅地出让的最高楼面价。

　　观点：整体来看，不但是三、四线城市与一、二城市楼市出现分化，一、二线城市也将逐渐出现分化。后续二线城市地方政府将因为减少的土地出让金，而推出多项刺激房地产政策。今年二季度开始，一、二线土地市场或将出现集中土地出让现象。此外，在近期政策的频繁刺激之下，前期观望的购房人群或将加速入市，下一阶段市场上行行情可期。

　　土地出让金锐减倒逼政府加快财税改革

　　今年第一季度全国国有建设用地供应9.48万公顷，同比下降20.4%。其中，房地产用地2.47万公顷，下降38.7%。伴随着土地供应锐减的是缓慢攀升的地价，第一季度末，全国105个主要监测城市综合、商业、住宅、工业地价分别为3541元/㎡、6,593元/㎡、5,305元/㎡和746元/㎡。四类用地价格环比增长率分别为0.55%、0.62%、0.53%和0.54%，同比增长率分别为3.25%、3.22%、2.98%和3.62%。土地出让面积同比大幅度减少直接影响了财政收入,国有土地使用权出让收入同比减少3,897亿元，下降36.1%，这直接导致了地方本级政府性基金预算收入同比超过三成的缩水幅度。

　　观点：土地出让金锐减倒逼地方政府摆脱对土地财政的依赖。此刻对于地方政府而言，化解地方债务风险和推动财税体制改革尤为重要。

　　二级市场

　　从供应市场来看，本周商品房新增供应38.00万方，住宅占比达75%。

　　从成交数据来看，本周商品房成交环比上涨11.72%，主要受到住宅、商业和酒店式公寓成交上涨的带动。

　　成交价格方面，本周价格呈现微跌趋势，约11,574元/㎡，环比上涨约1.62%，主要由于本周除住宅和办公外，商业、酒店式公寓成交价格均出现下跌。

　　本周商品住宅销售分析

　　从供应市场看，本周住宅预售面积约28.35万方，代表项目代表项目玲珑湾花园1.07万方，北极星花园1.10万方，路劲主场3.31万方，万科城1.69万方，中海凤凰熙岸4.79万方，中航樾公馆0.76万方，仁恒棠悦湾4.08万方，旭辉玺悦4.94万方，华园丽都阳光2.79万方，华润橡树湾3.81万方。

　　从成交数据来看，本周住宅成交环比上涨约12.93%，套均成交面积为116㎡，本周苏州楼市刚需首改产品占主力。本周进入金三银四房源入市推新高潮，330政策以及降息之后又降准，促成银四收尾的最高潮。

　　成交价格方面，本周价格小幅上涨，约11,354元/㎡，环比上涨约1.55%主要随着楼市成交量上涨，库存压力减小，未来项目涨价为大势所趋。