政治局会议再给刺激信号 下半年限贷限购或继续松绑

　　4月30日召开的中央政治局会议指出，高度重视应对经济下行压力，加快改革开放步伐，保持稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险综合平衡。当前，房地产市场出现变局，投资增速放缓，市场分化明显。会议明确，要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制。

　　上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示：中央已经对眼下的投资格局和房地产运行变化表示认同。投资增速放缓是造成国内经济下行的原因之一。从9.30和3.30两波政策效果来看，一、二线城市快速回暖，三、四线城市对政策效果反应有限，是对眼下楼市运行分化格局的正视。针对楼市现状，一些措施或加快步伐出台。

　　一、“要完善市场环境”，解除行政干预势在必行。当前市场还被一些行政手段限制，楼市的运行机制被束缚，所以要加快去除行政干预。比较容易解决的有1)限购。眼下还有4个一线城市和三亚仍在执行限购，因此今年不排除这些城市限购出现松绑的可能。2)信贷制约。尽管已经有所松绑，但限贷并没有完全解除。对于首套房、二套房乃至第三套及以上，仍存在着利率、首付上的巨大差别。包括中间还跟“普通商品住宅”标准存在一定的捆绑关系，并没有真正把放贷的权力交给市场，由银行根据个人资信等情况给予评定。这些过多限制条件本身也在抑制住房消费。所以，要完善市场环境，最基础的一步就是要弱化这种政策倾向，让市场选择占据更多的主导。

　　二、“盘活存量资产”，暗含房地产税的加快出台。对房地产而言，资产无非是“地”和“房”。对于存量地主要有三种情况，分别是开发商闲置用地、政府手中闲置地和产业低效用地。想要盘活这些存量用地，对于前两种情况目前政策所起到的推动力非常有限，而产业低效用地则有腾挪空间，但推进节奏缓慢。盘活用地，对土地供应紧张的城市是维持稳定供应的重要途径，很多城市已经在着手推进。比如去年上海市政府办公厅转发市规划国土资源局制订的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法(试行)》,为闲置及低效利用工业用地的调整、升级提出具体操作方法。对于盘活房企手里的闲置地款暂时还没有好的方案。

　　对于“房”而言，存量资产主要为空置房原，被开发商和投资客抓在手中。这一局面是由于房屋持有几乎没有成本，但可以借市场上行大获其利。这也导致了开发商惜售、囤地的高度积极性，以及投资客买楼后空关形成鬼城，也不愿投向市场。人为加剧市场新增供应和新增需求的失衡，既造成资源浪费，有酝酿着巨大的库存风险。

　　想要剔除这些投机行为，提高存量地、存量房的运行效率，最直接的方法就是增加持有成本、或压缩获利空间，这就涉及到房产税、增值税、所得税等投机抑制类税种被激活，发挥市场引导作用。对房地产税制体系作重新的架构组织是比较理想的解决方案。

　　政治局会议将此列为议题，很大可能是在释放房地产税费体系变革已经启动准备工作的信号。

　　三、“建立房地产健康发展的长效机制”，需要供求平衡，挤压楼市泡沫。长效机制就是为前面所阐述的政策建立基础工作铺垫。房地产健康发展一个核心指标就是供求平衡，且剔除投机空间。在目前存量过剩背景下，消化库存功课是一个中期任务，摆在长效机制之前先要解决掉。也就是要减少开发量，提高消费能量。减少开发需要通过市场风险的作用力，逼迫部分企业和资本退出，让房企逐步减少房地产开发投资。需求激活除了靠信贷支持外，还需要人口的导入。比如户籍制度放开，提高社会服务水平，使得农民和市民能享受相同的社会保障待遇等，让农民能够在城市建立起家庭生活，提高买房立足的需求。

　　上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示：落脚到后几个月的政策方向来看，所谓长效机制不会马上呈现，为需求松绑仍是最可行、最近便的政策选择。所以限贷、限购松绑，交易税费的减免会继续是今年政策的调整方向。未来房地产税制改革的脚步会越来越快。