苏州微墅声势渐成 功能打折下居住体验性价比难平衡

　　别墅，作为人类生活居住的终极梦想，一直在挑战着精英人群的财富累积速度与居所追求。而毕竟金字塔顶端的人群有限，千万级别墅更是成为少数人的盛宴。随着中产阶级的异军突起，其居住追求与自身财富形成了明显反差，伴随微时代而来的微墅呼之欲出。

　　绿地“90墅”的星星之火，以其低总价、超高得房率、别墅享受等优质特性在上海市场迅速形成燎原之势，这种势头延续至苏州亦成一霸。在客户蜂拥追捧的风头褪去，一些人开始反思在牺牲舒适度前提下“打折”的别墅体验，是否能够满足或替代终极置业追求。

　　百花齐放的苏式微墅

　　差异化竞争，是业内对于当前房企战略调整的高频词汇。苏州市场上对于微墅定义的延伸也各有千秋，虽然也不乏创造概念哗众取众之举，但大都能取得不错的销售成果。

　　据房掌柜统计，苏州目前在售微墅项目包括正荣国领90平墅、鑫苑湖居世家美式微墅、金御华府混合型创新微墅、太湖天城非毛坯MINI墅、阿卡迪亚小别墅、东山天境MINI独院、澳海胥江湾122-169平联排mini墅、东方维罗纳超别墅、中粮玲珑墅、世茂御珑墅等10余家不同风格的项目在售。

　　相城活力岛区域号称“创新型微墅”的金御华府可作为改良派代表，与传统微墅相比更像是花园洋房的衍生品，其无论从项目外立面还是从产品类型上，均有诸多不同。

　　据房掌柜了解，金御华府所主推微墅每栋6层，层层退台。1层、2层是配有地下室及私密楼梯，下沉式庭院可自由打造成多功能室、健身房、休息室。此处为微墅产品。而项目3-5层为大平层，并有赠送面积，6层为复式挑高，并配有露天花园。目前该项目微墅产品已卖完。

　　在以成败论英雄的房地产市场，金御华府做出混合式社区式的微墅的确属于成功之举，而其混搭的产品类型对于居住私密性的要求提出了更多挑战。房价分析师吴云龙认为，其入户口连接餐厅与客厅的空间较小，会使空间显得较为局促，阳台以及其他部分空间只计算一般面积，缺点在于楼梯较为狭窄，对老人而言不方便行动，厨房较小。但三房双卫，三开间朝南设计也足够吸引人。

　　位于太湖畔东山天境则将独院作为卖点。据案场置业顾问介绍，mini独院的特点是每家每户都设计有院子，前庭后院，满足别墅体验。产品设计为两层加阁楼，二楼挑高6米，进深11米，开间6米，一楼餐厅3.45米，餐厅3米。以110、120平户型为例，设计为两房两厅两卫，共计170余套。面积在110-170平，总价230万/套起。

　　其进深11米，开间仅为6米，类似于一种手枪样式的会客厅描述呼之欲出。外加上6米挑高，空间感也略感压抑。其独院设计对于私密感和别墅居住感均有较大提升。该产品也设计有独栋及四联、十联不等，而十联排明显已经影响居住品质感了。据熟知内情的匿名消息源透露，由于其区位因素较为特殊，且受众较窄，该项目成交不甚理想。

　　鑫苑湖居世家则将135、150平两个面积段微墅作为其项目主打。据置业顾问王经理介绍，鑫苑MINI墅全部为四联排，户型中间户135平，边户150平，价格230万左右。赠送前后花园大致150平，6.4米挑高，上下三层五室三卫，无地下室和车库。主卧配内卫有观景露台。

　　“大面积段成本高，造价也高，动辄上千万的别墅也在一般人承受范围之外。MINI墅就解决了这样一个问题，用高赠送、挑高设计规避了造价高的问题，同时还可以享受到别墅的生活体验。目前预约情况还不错，5月份就会大批量推出。”王经理介绍说。

　　“特定时间阶段下迎合市场的产物”

　　“绿地的90墅出来，市场上跟风的类似产品蜂拥而至。作为改善型产品的创新概念，它完成了从住宅衔接到别墅的飞跃。迎合了部分购房者的需求，尤其是有一定经济能力而又无力承担别墅总价的置业者，既满足首改，也让刚需多了一步到位的选择。”上海中原地产咨询部高级经理卢文曦表示。

　　微墅或mini墅并没有统一的概念，市场上通常认为其特点为：面积段150平以下;都具备私家花园、庭院和露台;至少四联排，最多可至十六联排;挑高设计，窄面宽，长进深;囿于空间感，多设计为直角楼梯;多位于低密度社区内。

　　据克而瑞提供的2015年苏州第一季度别墅成交数据显示，苏州160平以下别墅成交168套，占总成交的20%。成交面积70315.8平，成交金额2.91亿元。也就是说，苏州占总成交量20%的160平以下微墅，成交金额仅占成交总金额的7.4%。苏州微墅成交已渐成声势。

　　在微墅的消费群体之中，大多看重微墅多变的空间设计，入户花园+空中露台正迎合时下青奢族的需求。面积在100-200平米之间的微墅，在100㎡内打造出4-5个房间，160㎡实现6-7房间，空间的实用性得到最大的满足。

　　其中以5个露台、6.3米挑高客厅、南北双花园、附送车位为卖点的澳海胥江湾目前已告卖完，东方维罗纳、中粮玲珑墅、世茂御珑墅MINI墅均已处于清盘状态，销售预约表现较为乐观。

　　马克思主义经济学认为，需求决定市场导向。中产阶级置业者对该产品的追捧致使苏州市场该类产品仍然处于积极的探索状态。“购置此类物业的群体，主要是一些中青年群体，其个人财富处于一个累积的过程，但家庭结构比较简单，不需要太大的户型。购置此类物业，既能满足居住需求，也能够实现社会价值的体现。对于此类群体做营销，其前景还是不错的。也符合目前改善型置业需求的政策导向。”苏州某代理公司策划认为。

　　财经评论员严跃进表示，微墅产品推出，吻合了相应的时代特征。第一是高端物业总价太高，部分群体难以承受购买力，但从置业愿望等方面看，确实有此类需求。第二是创业者白手起家，财富积累水平快，希望通过一些微小别墅来体现价值和个人财富。第三是微墅的自然景观等比较优良，而且坐拥优质地段，在居住和增值方面都有独特优势。

　　“压缩版”下的居住体验

　　诚然，对于向往别墅生活的中产阶级来说，拥有一套别墅(至少拥有别墅功能且可以称之为别墅形态的建筑物)梦寐以求。而mini墅迎合了这一市场，其在高性价比上也做出了贡献，包括购房门槛上。但其对在阉割别墅总价的同时，也同样切除了别墅的功能体验。

　　“在上海，实际上90墅火了一段时间之后就销声匿迹了。主要是购房者在尝鲜阶段渡过之后逐渐意识到其限制性了。越来越多的置业者认为MINI墅区别于日常居住形态，是过渡性产品，而并非理想的别墅居所。窄面宽、长进深，楼梯坡度较抖，老人孩子上下楼不方便等事情一涌而出。而小面积段的硬性限制下，这些问题并不能得到根本解决。”卢文曦认为。

　　以鑫苑湖居世家150平微墅为例，第一，木质楼梯在转弯处囿于空间均设计为直角楼梯，且楼梯面较窄，上下坡度较陡。高达三层的楼梯盘旋而上，老人儿童不易于攀爬，空间体验较差。第二，二楼设计为两室+书房，虽然开发商已尽力做成豪华套房模式，但无论是起居室还是书房，空间均较窄。三楼设计为两室，其左侧卧室南向阳台仅能容纳一桌一椅。第三，由于产品将150平空间挑高三层，造成上下之间动静分离较差，且每层空间紧密，私密性也受到考验。

　　以最小的面积做出最大的空间、最多的房间是MINI墅最擅长的手法。如太湖天城MINI墅在“100平内做出4—5个房间，160平内做出6—7个房间”，即便挑高八九米，如此体验可想而知。

　　“保温性较差也是一个方面，由于该产品过度强调低总价，部分开发商在土地成本不能变更的情况下，压缩建筑成本成为最终选择。包括外墙和保温性材料的选择，在非毛坯上这种体验表现的更加明显。”卢文曦表示。

　　“这样一类产品的设计会陷入一个悖论，即虽然入住的是别墅，但由于户型小，所以很多需求其实达不到改善型的需求。而在内部的设置方面，比如直角楼梯等，这可能也会影响居住的体验感。甚至从购置别墅的层面看，很多人是追求圈层效应的，但实际上此类微墅的入住者的层次是要弱于传统别墅层面的。后续若将此类物业转手，也会发现比较尴尬，即刚需购房者难以接盘，改善型购房者不愿意购置二手房源，高端购房者可能更钟情大户型的别墅。”财经评论员严跃进分析认为。