尹山湖楼盘“掐架”升级成交悬殊 同质化难题亟需解决

　　随着一系列新政效应发酵，苏州房企入市信心增强，优惠促销大战“风生水起”，压抑的购房需求陆续释放。从整体来看，2015年第一季度的苏州住宅楼市相比去年同期，整体情况较好，成交有所上升。

　　据CRIC数据显示，2015年一季度苏州商品房住宅成交11407套，成交面积1389902.69平。吴中区当仁不让成为全市住宅的成交冠军，成交量达到了4263套。

　　从各板块成交来看，尹山湖板块的成交领衔吴中区，板块多家楼盘均取得了不错的销售业绩，但也有部分楼盘成交平平，三个月成交量不足百套，竟达不到其他项目的1/6。

　　苏州科技学院教授、苏州市房地产行业协会顾问盛承懋表示，尹山湖刚需盘占据绝对主导。这些成交表现突出的项目，除了自身的综合品质因素以外，在价格或优惠方面都有较大的动作，8字头的售价更是制胜法宝。部分销售不太理想的楼盘个性化没有被凸显，楼盘所具有的商业、教育资源优势也没有被发挥出来，所处位置也较尴尬。

　　尹山湖楼盘成交不一 价格还是决定性因素

　　近几年的尹山湖板块突飞猛进的发展有目共睹，目前尹山湖在售的楼盘有阳光天地，弘阳上湖、鑫苑湖居世家、天鸿尹山湖韵以及首开常青藤、中海山湖一号等13个楼盘，众多楼盘聚集，尹山湖板块悄然形成众星捧月的新态势。

　　尹山湖板块大量品牌房企的进驻，不仅拉高了尹山湖板块的楼盘品质以及区位房价，也使得房企之间的竞争变得异常激烈。虽然主打的风格各有差异，但是在容积率均为1.5的尹山湖，高层产品林立，差异几乎被缩到最小。

　　保利悦玺、阳光天地、山湖一号、合景叠翠峰均为高层或者小高层产品，主打刚需产品，据CRIC数据显示，中海山湖一号成交436套，领衔成为第一季度成交销冠，阳光天地凭价格优势成交277套位居第二，旭辉美澜城、合景叠翠峰等也都取得了不错的成绩，成交套数和面积都是遥遥领先。

   对此，中原地产市场经理张进华表示，对于刚需一族来说，在资源配套无甚差别的时候，价格无疑是影响选择的最重要因素。

　　就拿中海山湖一号来说，目前在售的房源无论是毛坯还是非毛坯基本都在9500元/平，88平户型总价78万起，非毛坯房源9字头在尹山湖也算稀缺，而毛坯房虽然也是9字头，但有了近10平米左右的高赠送面积，相比其他毛坯楼盘也是划算不少。

　　中富御湖湾价格过万，成交上一直保持不温不火的状态，但却没有打算降价的态势。之前卖的相对来说不错的九龙仓碧堤半岛第一季度遭遇急速下滑，仅仅成交70套，可以说是垫底了，之所以这样，主要是因为两个项目目前在售产品接近于尾声，处于“空窗期”。

　　“尹山湖板块楼盘成交量差距这么大，是否热销原因很复杂，和项目所处位置、产品结构、营销等有关，并不能一概而论。”中原地产市场研究部总监程杰说道

　　区域同质化问题严重 品质和差异化竞争是关键

　　虽然尹山湖多为知名房企，但除了第一批入驻的保利、合景等房企之外，其他房企拿地时楼面价相对来说都偏高。想要打造成有个性、有特色的刚需产品实属不易，这也就造成了产品“同质化”严重。而且，从整体上看，能在尹山湖板块热销的项目，几乎都是走的低价路线，并且在近阶段这种现象不会有所改变。

　　就拿弘阳上湖来说，以高面粉价拿地，似乎注定了沦落“冷宫”的命运。除此之外，在地理位置上，也遭遇了阳光天地和山湖一号的夹击，一边是有希尔顿坐镇的大型商业综合体，一边是群众基础广泛的亲民品牌，其很难做出特色和优势。

　　克而瑞分析师韩英表示：“板块内现有的同类型产品存量较多，竞争较大，不少项目产品上不具有太多优势，对购房者来说这个板块的吸引力有限。”

　　“板块目前主要在售的是高层项目，存在一定的同质化问题。后期还是要拼价格，除了政府要加强配套的打造，开发商自己也要注重产品品质提升和差异化，低价不能低质。”程杰同时表示

　　此外，尹山湖虽然无污染、环境很好，但是周边项目均处于建设中，整个板块人烟稀少，众多购房者不免对这里未来的发展产生担忧。

　　一位不愿具名的业内人士却对此有不同的看法。他认为：“虽然尹山湖板块竞争激烈，但是尹山湖机会也是很多的，整个配套规模和商业街后续发展的势头强劲，周边的环境和交通发展都是很有潜力的。”