东方大道两地块发展前景尚可 保利万业或将棋逢对手

　　苏州公积金政策出台、央行再降息等一系列利好楼市政策的出台，使得苏州楼市迅速回暖，也令将于6月3号举行的土拍会备受瞩目。

　　据资料显示，5月4号挂牌的25宗地块中，有14宗地块是吴中区推出的，占此次宗数的56%，面积达824946.06平方米，为本次推地总面积的58.9%。因此，吴中区的地块可能成为此次土拍会的重点关注对象。

　　在吴中区推出的14宗地块中，占地面积超过100000平方米的几宗地块中，有两宗地块的位置十分接近。苏地2015-G-4号和苏地2015-G-5号均位于吴中区东方大道北侧，界限不分明。

　　交通及生活配套均较完善

　　资料显示：苏地2015-G-4号地块位于吴中区东方大道北侧、怡湖路南侧，占地总面积102343.1平方米，使用年限为40年以及70年，分为东西两宗地块，地块一占地面积62313.9平方米，容积率在1.8至2.0之间，起拍单价8000元/平米，楼面价为4000元/平;地块二占地面积40029.2平方米，容积率在1.0至1.8之间，起拍单价7400元/平米楼面价为4111元/平，两部分地块建筑密度均≤28%，绿地率≥30%。

　　苏地2015-G-5号位于吴中区东方大道北侧、双冠金融城西侧，占地总面积122975.5平米，容积率在1.0至2.2之间，建筑密度≤30%，绿地率≥30%，起拍单价8700元/平米，楼面价3954元/平。从容积率以及使用年限来看，这两宗地块主要作为批发零售以及城镇居住用地使用。

　　据房掌柜实地探访发现，这两宗地块实景风貌也是较为平整，周边没有围墙，地形呈梯型，地表主要被杂草覆盖，后期开发难度应不是很大。

　　就交通而言，这两宗地块的南侧为东方大道，西侧为通达路，北侧为怡湖路，东侧为墅浦路。其中东方大道为快速干道，车行交通便捷。而且，公交26、56、67、120、138、204、501、550、552、818、935等都可直接抵达此处，为人行交通的便利提供了有利条件。

　就周边配套而言，地块西侧就是独墅湖实验小学，此外还有西南方是江苏吴中大厦以及正在建设中的多功能商业综合体—华亭梦立方，东侧是双冠双银国际城，北侧的怡湖路还有待进一步开发，总体而言，周边配套设施基本完善，能够满足日常生活需要。

　　打造小高层、别墅可能性较高

　　据资料显示：苏地2015-G-4号地块一的容积率在1.8至2.0之间，地块二的容积率在1.0至1.8之间;苏地2015-G-5号容积率在1.0至2.2之间。根据容积率的要求，该地块很可能会打造成为小高层或是别墅等产品。

　　此外，据房掌柜实地了解，该宗地块的东侧为中海独墅岛的产品以别墅+高层为主，保利独墅西岸的产品同样以别墅+高层为主，东侧的双银国际金融城，也有部分40年产权的别墅产品。

　　值得注意的是，两宗地块距离独墅湖很近，拥有独墅湖西侧资源，房企会利用一线湖景资源，开发别墅项目，通过别墅来提高整个项目的利润。

　地块前景尚可但难大幅溢价

　　受公积金新政的发布以及央行的再降息等的影响，苏州楼市持续回暖，购房需求被大量释放，楼市迎来“红五月”。在新形势下，房企的库存压力减少，资金回拢较快，拿地的勇气较足。

　　加上吴中区的苏地2015-G-4号和苏地2015-G-5号这两宗地块，周边配套基本完善，学校、商场、便利店等一应俱全，交通也较为发达，因此这两宗地块的发展前景尚可。

　　然而，从周边项目的成交量来看，从年初至今的表现只能说是差强人意。数据显示：1-4月份，万业湖墅金典的成交套数为138套，总成交面积14448平方米;保利悦璟成交套数为215套，总成交面积29135平方米。

　　综上所述，吴中区这两宗地块的发展前景还算乐观，两宗地既不会出现2014年流拍的状况，也不会出现大幅溢价的可能。