董藩：楼市调控政策松动 房价两月内或探底

5月19日下午，著名青年经济学家董藩、经济学博士赵晓、地产策划人蔡照明等业内专家共同参与某论坛，探讨了如何理性看待变动的环境以及积极找寻2012的机遇。会后，房地产专家、北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授接受了记者采访。

谈政策：楼市调控不会完全取消政策松动已经出现

对于目前大家都比较关心的楼市调控，董藩表示，由于房地产开发商出现了对稳定的威胁，所以政府就出台了限购、限贷政策，目前还找不到一个更好的调控方案。但今天的GDP下滑完全是由于打压房地产导致的，不管怎么看待这个行业，客观事实表明，如果房地产下滑的速度太快肯定影响整个社会经济。

董藩说，现在已经有种种数据表明地方政府已无法承受，房价再下滑就会出现更多的问题，所以肯定政策会松，至于松到什么程度这是另外一个问题。到现在为止，完全取消限购、限贷的条件还没有出现，但是松动的条件已经出现了，“(政策松动)拖得过上半年拖不过下半年，拖得过下半年，拖不过明年，我们不去评价这个体系对不对，只是事实上一定会出现这样的结果。我们不希望出事，谁跳楼都不好。”

董藩预计，地方政府上半年会陆陆续续采取一些刺激措施，中央虽然不会直接出台一些针对房地产的政策，但会出台其他的政策使房地产受益，缓解一下房企的压力。所以打压房地产是一个无奈的选择，但是如果把它彻底打晕了，同样会出事。未来的调控政策肯定要变，也很难预测。

谈房价：市场两月内或探底日本房价不是中国的明天

面对全国房价已经出现了下降的趋势，董藩说出了自己的看法，下降就是为了阻止下降的趋势，地方政府不希望房价重新上涨，因为上涨可能会带来另外的问题，“他们希望既然有所下跌了，最好的是卖地这种行为能够正常进行，房产开发能够正常进行，所以最好的方式是不让他趟在这里，是让他站起来，我们要慢慢往前走”。

董藩认为房价再下滑一两个月，这个市场应该已经到了底部了，从现在的情况来看，整个经济的高增长没有结束，不论一二线城市，房价也都有增长空间。需求流动有它的规律，越发达的区域需求是越旺，可能未来十年中国的这个需求仍然是在上升，到2020年-2030年基本稳定，2030年后需求衰退，但是不一定那个时候房价就会大跌。

当记者提出日本的房价是不是中国的明天时，董潘明确表示不是，他说日本和香港的情况用泡沫论来解读完全是错误的，房地产轻易不会出现泡沫。当时日本房地产和股票因为流动性好，容易有资金进来，所以就推了起来;到92年的时候，很多资本觉得升值得差不多了就想撤出，恰好日本又出台两种税收打击了市场，所以房价就下降来了。

但是并不意味着中国就会出现这样的情况，因为整个大背景不一样，日本是没有打压且没有人买房，中国则不同，人口实在在太多，不管怎样打压还是要买。现在我们会看到一些小城市在慢慢的衰退，人口大量的迁到发达地区，整个中国的人口也开始整合，“未来得十年整个地产商必须关注人居格局变化，房价的生长景象跟以前会不一样。”

谈投资：房产投资远高于股市高端物业长期内更增值

针对房地产投资会不会大幅增长的问题，董藩认为，在限购、限贷政策不取消的情况下，投资规模肯定不会有原来那么大，可能会涨得慢一点。而且，房地产投资从来都是长期的事情，凡是成长中的国家，房地产投资回报都远远高于股市的回报。

结合本次论坛举行的背景，董藩表示，在短期之内，一线城市的小户型保值会大一点，因为从规划的角度来看，小户型更短缺，而大户型可能更充裕一点，所以小户型会涨得特别快，但当人口稳定下来之后，我们会很清楚的看到高端物业对投资价值影响更厉害，长期来看高端物业的保值增值性也更高。

除了人的居住需求上升及对原有物业的过滤因素，高端房子还占据了更好的位置，更好的景观，更好的规划设计标准和更好的内部功能配套。董藩总结道，随着生活品质的改善，景观的影响会越来越大，地段作用会越来越强，那时高端物业的优势和身价就会体现。