2015上半年苏州十大数据：楼市火热难挡

　　2015年过半，一边感慨时间的流逝，另一方面也为上半年苏州楼市的火热成交暗自窃喜，苏州楼市的火热，离不开330新政，央行降息降准，二手房营业税5改2三重政策的作用。

　　有人曾称：数字是最不会说谎的，利用数据的真实性，以管中窥豹的方法，粗略回顾一下苏州上半年楼市的火热程度。

　　12760元/平米 “面粉”高过“面包”的楼面价

　　2014年6月3日，苏州迎来330新政后的首场土拍，也即2014年的首场大型土拍，在推出的25宗地块，狮山街道塔园路东、竹园路南侧地块，参与该宗地块竞拍的吸引了苏南万科、南京弘阳。首开以及天房集团在内的11家房企。最终天房集团以总价9.9亿元，楼面价12760元/平米，溢价率59.94%的价格竞得。楼面价12760元/平米，刷新了狮山路楼面价的新高，也创苏州楼面价新高。

　　掌柜点评：土地市场是衡量楼市火热与否的最直接标尺之一，土地市场的火热与否与新房市场往往呈正相关。高楼面价，反映了房企对于苏州市场以及重点二线城市和一线城市的寄望，狮山路板块历来是房地产争夺的焦点，“面粉”高过“面包”的现象，将成为房地产的常态化之一。

　　19.2亿元 退地后再成总价高价地

　　6月3日，既产生出12760元/平米的楼面价高价地，也产生出总价高价地。苏地2015-G-5号地块位于东方大道南，双银国际金融城的西侧，吸引了万科、招商、华润和旭辉等11家房企的参拍，最终才接万科以19.2亿元，楼面价7097元/平米，溢价率79.46%的价格竞得。

　　掌柜点评：该宗地块，位于独墅湖西侧，周边已有万业湖墅金典、中海独墅岛以及保利独墅西岸等楼盘，原先属于双银国际金融城的地块，因是商业地块，双银的开发商双冠置业，实力有限，导致该宗地块多年没有开发，被政府收回，政府改换土地属性，使得该地块再次成为多家房企争夺的对象。

　　307.4% 地段优越的住宿餐饮用地也成“香馍馍”

　　对于纯宅地，成为房企争夺的对象，地段优越的商业用地，也是一片“香馍馍”。位于吴中经济开发区东振路南侧、通达路西侧的苏地2015-G-12号则创造了6月3日土拍最高溢价率。该地块面积为1727.3平米，作为住宿餐饮用地，最终徐林根3800万元竞得，楼面价7333元/平，溢价率307.4%。与2014年最好土地溢价率16.59%相比，该宗地块的土地溢价要高得多。

　　掌柜点评：苏州商业过剩，已成为不争的事实。地产大亨李嘉诚曾说：“地段，地段。还是地段”的经典语录，影响着很多房地产人士，地段优越的商业地块也成为一片“香馍馍”，在一班性行业中，餐饮的利润颇丰，好地段的餐饮，更是投资者一铺难求的，地段优越的住宿用地，当然是房地产人士钟爱。

　　683套 单日住宅最高网签数据

　　据苏州住建局数据显示：6月25日，苏州住宅成交683套，成交面积81455.45平米，套均面积119.26平米。单日住宅成交量创下2013年以来单日以来的最高数据，单日成交量直逼2009年的水平。

　　掌柜点评：住宅单日网签数据突破600套，直逼700套，单日的成家量比得上三四线城市一个月的成家量。单日网签数据683套，房子不仅作为居住性产品，同时也作为最佳投资性产品，此外网签数据的集中释放，表示着苏州市场上，集中大量推盘，房企抓住有利时机，退盘入市，冲击年中业绩。

　　4.5成 二套房首付比例降至4.5成

　　4月14日，中国人民银行南京分行在官网上公布江苏二套房贷最新标准，按照“因地施策，分类指导”、不搞“一刀切”的差别化原则，明确了13个省辖市二套房贷款首付比例，其中南京、苏州降至4.5成，其余地市降至4成。

　　具体标准：对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，南京、苏州两市的最低首付比例分别由70%、60%统一降至45%，其他11市的最低首付比例由60%降至40%。贷款利率仍按不低于基准利率1.1倍执行。

　　掌柜点评：苏州和南京二套房首付比例降至4.5成，要比江苏其他城市二套房首付比例高，是因为苏州和南京楼市较为平稳健康。在需求动力疲软、高库存的大背景下，地产刺激政策出台早已被市场达成共识，苏州二套房首付比例降至4.5成，降低改善性置业者再次购房的门槛，直接带动了改善性需求的明显提升。

　　5改2 二手房免征营业税5改2

　　3月30日，财政部、税务总局联合出台新政，宣布二手房满2年交易免征营业税。新政规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。新政将于3月31日起开始执行。

　　掌柜点评：二手房免征营业税5年转变为2年，降低了交易成本，一部分群体可以卖掉缘由房产进行改善或置换，有利于改善性需求进入新房市场，对于鼓励市场成交以及市场信息提振是有利好的。

　　同时，营业税政策的改变也导致二手房价格出现上涨。因为政策的执行会积极释放各类需求，这会使得市场看涨预期形成，看跌情绪会淡化，很多二手房房东可能在售价上会比较强硬。尤其是一些市区的次新房，更是会面临价格上涨的态势。

　　2成 公积金首付比例不低于20%

　　5月7日，苏州市出台了《关于促进苏州市房地产市场平稳健康发展的意见》，其中第三条规定：降低首付款比例。职工首次使用公积金贷款购买自住房的，首付款比例统一调整为不低于住房总价的20%。即使原来首付款比例不低于住房总价20%的使用对象，从购买90平方米以下新建住房，扩大至购买所有自主住房。

　　掌柜点评：公积金首付降至20%，降低置业的门槛，一方面大大增加刚性置业需求的福音，另一方面使得公积金中心里面沉睡的公积金得到充分的利用，公积金首付比例不低于20%也符合国家相关公积金的政策。

　　9.5折 银行“放血”房贷折扣

　　330新政后，苏州银行对于首套房贷款利率普遍为基准利率的9.5折，房掌柜调查了15家银行，其中12家银行首套房的贷款利率为基准利率9.5折，而汇丰银行和邮政储蓄银行首套房贷款利率分别为基准利率9.2折和9.3折，招商银行由于贷款额度紧张，首套房的贷款利率维持在基准利率。

　　掌柜点评：虽然9.5折是银行打出的幌子，但是银行也在基准利率后，有一定的折扣优惠，这样就减少了购房者每月还款金额，同时也减少了购房者还款总金额，有利于刚性和首改性需求的释放，随着银行的基准进一步下调，首套房的每月还款金额和还款总金额，都在逐步减少。

　52.82% 置业预期大幅度上涨

　　随着二套房首付降至4成，公积金首套和二套房分别降至2成、3成等政策，多角度降低了购房者的入市门槛，置业者在这些利好政策中切切实实能得到优惠。据统计，52.82%置业者准备在2015年下半年出手买房，47.18%的网友表示仍在观望之中。

　　掌柜点评：随着政策的落实和成交量的逐步上升，苏州楼市也在逐渐回暖，也在逐渐改变购房者的职业预期，从年初意愿置业度的38.74%上升到52.82%，购房需求得到释放，另一方面“买涨不买跌”的心里展现的淋漓尽致。

　　676亿元 房地产投资开发增速回升

　　据苏州统计局数据显示： 1～5月，苏州市房地产开发投资完成676亿元，同比增长8.4%，增速比1～4月提高5.5个百分点，其中住宅投资完成505亿元，同比增长10.3%，增速比1～4月提高6.7个百分点。房地产开发投资占全社会投资的30.6%，占比同比提高4.5个百分点。

　　掌柜点评：随着四五月份苏州楼市抢眼的市场表现，极大地提振了房地产企业的开发信心，带动了开发投资的有力回升。5月份，全市共有房地产开发项目1559个，当月新增开发项目24个，比去年同期增加5个，一改今年以来新增项目同比持续减少的运行态势。