狮山某项目七成以上客群为本地居民 学区房大于产品

　　七成以上是本地居民 回归居住功能

　　“从项目本身来说，一是地理位置占优势，二是周边配套比较成熟，三是属于低密度住宅，和周边热门楼盘龙湖时代天街比起来，性价比较高。”中国指数研究院苏州分院分析师马荣霞对房掌柜表示，“还有一个就是物业服务方面，项目采用万科的睿服务平台，这也是置业者比较看重的方面。”

　　据房掌柜现场查勘，荷澜庭项目分为三个地块，而三个地块分别为不同的产品叠墅、别墅区;联排、叠墅、大平层区;小高层、洋房区。三者以道路为天然区分，保证了其成分的统一性。

荷澜庭案场

　　“除学区房外，产品本身的稀缺性也是亮点。小高层和洋房，在这个区域内几乎没有竞品。小高层11层，105平、125平两种户型，1.8万/平的价格比较实惠。最大开间可达到11米，也是客户比较喜欢的原因。”荷澜庭置业顾问表示。

　　“荷澜庭大卖在一定程度上也是市场作用，赶上政策利好，市场回暖。”有熟知内情的业内人士表示，“一方面，荷澜庭背靠苏高新集团国企背景，资金雄厚。在此基础上的学区房更有保障。另一方面，由于资金雄厚，其对于去化指标的要求实际上并不会太高，7月份刚好市场回暖，加上土拍的几次抬价，让这个价格也显得可以接受。”

　　狮山街道大热，但并非所有项目都销售热闹，据克而瑞苏州提供的数据来看，狮山街道版块内颇有部分项目销售状况不佳，而除去地段方面的问题，也和区域内置业习惯有关。“购置产品的，有七成以上都是本地居民”。置业顾问表示。

　　“我们在周边做过大量的市调，调查发现狮山街道周边存在大量客群。而这些客群，外溢的能力非常差，也就是说他们的置业习惯更倾向于在周边买房。即便周边也环绕大量的房源，但是客群更多偏向于学区房。一旦客户将学区看做一个限制性条件，那么可选资源就已经圈定了。”业内人士认为，“无论对于投资还是自住来说，这实际上是一个误区。近两万的房价，100多平，两三百万的房源，这种客群真正还需要学区房的有多少。其经济能力已经超过刚需、刚改项目的客群，将孩子送到外国语学院等更优质的教育资源也不是难事。”

　　“学区房实际上是动态的调整，新房对于学区房更多的是概念上的炒作宣传”卢文曦进一步表示，“客户最终看的仍然是产品，无论营销方式多么创新，地段多么好，精准的产品定位仍然是开发商销售的保证。”

    “无论从政策调控层面还是居住功能来看，学区房都与房地产开发基本思路相违背，未来肯定仍然是回归到宜居本性上去。”严跃进进一步认为。