在苏州11月即将迎来的土拍中,有3块住宅地块在相城区。其中位于高铁新城的2块地比较热门,而“苏地2015-WG-41号”地块,位于相城区活力岛板块西北边缘黄桥街道,相对较“冷”,参与竞拍的开发商可能会比较少。
近年来,相城区发展迅速。然而,对于相城区的一些楼盘来说,配套不够成熟是其短板。而2015-WG-41号地块,偏居在相城区活力岛板块西北面边缘,相对来说,配套更加不够完善。
黄桥街道边的地块,乡镇级的配套
据了解,苏地2015-WG-41号地块面积为61419平方米,容积率>1且<2,建筑密度≤25%,绿化率≥37%,起报总价60436万元,楼面价为5000元/㎡。根据地块的技术规范要求,地块可以打造小高层、洋房等住宅项目。
来到2015-WG-41号地块边,可以看到地块基本平整,有些地方还留存一层红砖黑瓦,两三个电线杆拖着破旧的电线,可见地块是拆迁地块,以前有居民在此居住的。
2015-WG-41号地块东面,也是待开发的地块。地块南面是华元路,路两边在做道路绿化,再往南是三角咀湿地公园。地块西面是中环北线、省道228。地块北面是永青路和占上村,地块最近的配套就在这里。
永青路是一条村里的公路,沿着永青路,分布着商店、水果摊,还有一个菜市场,附近的居民都到这里买菜。也就是说,距离地块最近的生活配套,是村级的配套。
这种配套,肯定不能满足2015-WG-41号地块未来业主需求的。而距离地块1.3千米的黄桥街道所在地附近,即黄埭路和黄桥东街上,有世纪华联、如海生活购物广场、欧德福等购物场所,也有农业银行、工商银行、移动营业厅,这里基本可以满足附近居民的生活需求。但这种配套的档次是典型的街道级、镇级的配套,没有综合体、没有高端商业,不够高端。
在交通方面,地块的南面、西面目前都没有公交车经过,在地块北狭窄的永青路上只有802一路车经过。因为地块位置较为偏僻,加上正处于开发阶段,周边也没有公共自行车。轨道交通4号线距离地块2.7千米,显然未来地块业主采用公共出行的方式是非常不方便的。地块南的华元路和地块西的省道228、中环北线,道路路况还是很好的,对于私家车主来说,出行则会比较方便。
在教育配套方面,附近有黄桥中心幼儿园、黄桥实验小学、黄桥中学,而佳兆业君汇上品旁边,是规划中的黄桥中学新校区,这些学校能够满足周边的教育需求。但在教育资源上难以和市区、园区、新区一些高大上的学校相比。
苏州第二图书馆选址华元路与广济北路交汇处,建筑面积45332平方米,但这是活力岛的配套,距离地块2.8千米,还是有一定距离的。在地块东1.3千米的华元路北,竖起了三角咀邻里中心规划图、三角咀体育主题公园规划图,但没有更多的详细信息。如果这两个项目能够实现,则将为地块配套加分不少。
总的来说,地块旁边是湿地公园环境不错,新修中环等道路使私家车主出行方便,而在商业、交通、教育等配套方面,则不够完善。
楼面价高不占优势 黄桥地块或底价成交
从2001年2月相城区建区至今,相城区走过了15年的时间。相城最热门的三个板块是相城大道沿线板块、活力岛板块、高铁新城板块。相城区著名的商业场所多数在相城大道两侧,而活力岛板块和高铁新城板块,目前侧重的是住宅楼盘的开发,配套显得有所滞后。
2015-WG-41号地块楼面价达到5000元/㎡,如此算来,未来地块楼盘开盘时,价格要达到10000元/㎡,如果竞拍时溢价,未来地块楼盘开盘价格将更高。
目前,地块附近只有佳兆业君汇上品一个在建楼盘。君汇上品于10月25日公开售楼处、样板间,目前尚未开盘,价格也暂未公布。在2014年1月,佳兆业以3225元/㎡的楼面价拍得该地块,3225元/㎡的楼面价要比5000元/㎡的楼面价低得多。
而在佳兆业君汇上品对面,则是体量较大的拆迁安置房,这些安置房有高层、小高层。而在地块东1.3千米的华元路北,也有一片在建楼盘,体量要小一些,没有名字,应该也是拆迁安置房。
在活力岛板的楼盘,金御华府11500元/㎡,恒基水漾花城11000元/㎡,万科VC小镇11500元/㎡,招商依云华苑14000元/m2,总体看来活力岛板块的楼盘价格在12000元/㎡上下。但活力岛的配套要远好于2015-WG-41号地块周边。
5000元/㎡的楼面价,相比佳兆业君汇上品还有不小的劣势;而未来楼盘还将面临体量大、价格较低的拆迁安置房的竞争;未来地块楼盘价格将接近活力岛,但位置欠佳,配套差距较大,竞争时同样不占优势。
苏州其他镇上的楼盘,北桥的东渡湖韵青城花园价格在7000元/㎡,渭塘的海伦堡珍珠湾花园价格在7600元/㎡,黄桥的荷美名邸价格在8000元/㎡。一般镇上的楼盘,价格都在7000-8000元/㎡,贵一点的9000多。而2015-WG-41号地块,楼面价达到5000元/㎡,未来楼盘开盘价格将在10000元/㎡以上,这种楼面价超出了开发商的预期,如果地块溢价将更加得不偿失,会给开发商带来更大的销售去化压力。
所以在11月的土拍中,2015-WG-41号地块很可能底价成交,或者面临流拍。
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