恒大万科等龙头房企竞相并购 地产行业超级大鳄诞生

　　总体来看，股权收购和项目收购是房企并购的主要模式。企业通过参股目标企业或与其他机构合作开发的方式控股目标企业，可获得较高利润;而通过对目标项目的收购可以帮助企业获得开发资源，扩大布局范围。企业并购的实质是获得土地资源和战略转型。

　　大型房企受益廉价资金

　　房地产行业的并购喊了多年，为何在2008年都没有发生大规模并购，而在2015年发生?

　　这与行业大环境不佳有关。据中国指数研究院数据，2015年中期，地产上市公司平均投入资本回报率降至8.3%，其中11家公司的投入资本回报率在15%以上，而33家公司平均的投入资本回报率不到5%。行业的发展和分化为房地产行业的兼并重组创造了条件，未来整个行业需要通过并购整合来提高收益，实现资源优化配置。

　　企业层面，今年全国房地产投资失速，主要源于资金缺位使多数中小房企拿地积极性消退、项目开工延缓、销售回款速度明显降低，进而持续恶化企业资金面。更多中小房企经营压力上升，被迫出让企业项目或变卖股权引进战略投资者以维系企业正常运营。

　　但从资金角度，持续低利率环境为大企业并购创造了条件。自去年11月以来，央行已进行六次降息、四次全面降准，五年以上长期贷款利率已经破“5%”，房企公司债发行规模和金额较去年同期大幅增长，促使并购潮涌现。

　　对大型房企而言，利率持续下行，开发商融资成本已是十年来最低。国庆之前，万科发行的一年期公司债利率仅为3.5%，逼近国债信用水平。而在今年6月，恒大发行了一笔5年期200亿公司债券，利率询价区间4.3%-5.8%;10月15日恒大再次发行200亿非公开公司债券，创国内最大规模私募债纪录。

　　此外，宏观政策也为房地产行业的并购创造了机会。2012年至今，上市企业跨国并购、并购重组、产业内部整合等交易形式频受国家利好政策支持，行业兼并重组活动日趋活跃。

　　今年1月16日证监会发言人表示，上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务的，国土资源部不再进行事前审查。并购政策的松绑不仅能帮助企业进行战略部署、实现规模跨越式扩张、提高营利能力，同时企业还可以通过兼并重组获得稀缺资源，顺利实现产业转移与升级。

　　中国指数研究院有关人士指出，房企在并购过程中不可避免会面临融资、管理、法律和政策等风险，在并购过程中通过引入咨询公司、律师、会计事务所和评估等中介机构，有利企业掌握全面的项目信息，提高估值准确性。并购完成后，对资源、财务和管理的高效整合能够实现双方资源互补，最大化公司价值。对于一些跨区域或跨国家间的并购，加强并购双方文化融合，提升文化的包容性也十分必要。