当前，宏观经济运行压力依然较大，前三季度GDP同比增长6.9%，创2009年二季度以来的新低，且GDP 增速近六年来首次跌破7%。投资及出口表现不佳成为拖累经济增长的两大主因。而固定资产投资增速回落与房地产行业投资不振关系密切。房地产开发投资增速去年以来持续下滑，前三季度同比增长2.6%，住宅投资仅增长1.7%。整体而言，房地产行业形势依然不容乐观，销售增长放缓，库存水平改善有限，从而购地积极性不足，开发投资持续走低。
为应对物价整体水平走低以及外汇占款减少所产生的流动性缺口，10月迎来年内首次真正意义上的“双降”。随着社会融资成本进一步降低，无论是对于房企还是购房者都是一大利好。
此外，我国自1978年起正式提倡和推行计划生育政策作出根本性调整，十八届五中全会提出“全面二胎”，积极开展应对人口老龄化行动并缓解人口红利衰竭趋势。对于房地产市场而言，长期来看，人口增加对房地产市场的整体需求以及平稳增长都存在明显的积极意义。短期来看，生育政策变化对产品类型需求影响较大。
“银十”新房市场成交表现好于“金九”，40个城市商品住宅成交面积环比上升10%，且推盘认购率达到62%，较9月上升5个百分点。但二手住宅成交量再度下滑，且连续三个月环比回落，主要由于前期客户透支因素以及优质房源消耗殆尽。
房价方面，10月六大城市中原二手住宅价格指数环比全线上涨，今年以来第四次出现单月集体上涨。预计后市一线城市房价走势将趋于平稳，天津、成都则将 保持小幅波动。同时，五大城市中原二手住宅租金指数同样全线上涨，但租金回报率除广州外进一步下跌，房价持续上涨使得房屋租金回报率走低。
对于四季度后两个月，一方面政策环境持续利好，同时房企年底冲刺业绩，因此预计将迎来成交暖冬行情。房企虽然三季度销售业绩较二季度明显放缓，但四季度业绩走高可期。
宏观政策：“双降”再度利好楼市 “全面二胎”惠及长远
前三季度GDP同比增长6.9%，增速近六年来首次跌破7%，显示宏观经济运行压力较大。对此，货币政策进一步放松，10月迎来年内首次真正意义上的“双降”，贷款基准利率再创新低。今年以来房地产市场销售回暖与信贷环境宽松关系密切。此外，十八届五中全会提出“全面二胎”政策，长期来看，人口增加对房地产市场的整体需求以及平稳增长都存在明显的积极意义。
10月全国主要政策：
央行“双降”利率新低：10月23日，央行发布降息及全面降准公告，从而迎来真正意义上的“双降”政策(今年6月的“双降”为降息及定向降准)。经历本轮四次全面降准后，大型金融机构存款准备金率为17.5%，与2010年11月期间水平相当，仍处历史高位。而经历本轮六次全面降息后，5年以上贷款基准利率为4.9%，再创历史新低。此外，个人住房公积金贷款利率未作同步调整。
无疑，随着社会融资成本进一步降低，无论是对于房企还是购房者都是一大利好。央行发布的《三季度金融机构贷款投向统计报告》显示，三季度末，房地产贷款余额及个人购房贷款余额 均同比增长20.9%，增速分别比上季末提高1.5个百分点、3.1个百分点。今年以来房地产市场销售回暖与信贷环境宽松关系密切。
全面二胎改善人口结构：10月29日，十八届五中全会提出人口政策调整。依然坚持计划生育的基本国策，但为促进人口均衡发展，完善人口发展战略，积极开展应对人口老龄化行动，全 面实施一对夫妇可生育两个孩子的政策。我国自1978年起正式提倡和推行计划生育政策，从我国人口出生率数据来看，自1988年起持续下滑(主要由于计划生育政策执行前十年育龄妇女人口处于历史高位)，从1987年出生率23.33%跌至2013年的12.08%。
而2014年出生率小幅上升0.29个百分点，这与 2013 年十八届三中全会所提出的“单独二胎”政策存在较大关联。然而，“单独二胎”政策目前的执行情况与政府预期存在一定差距。事实上，目前城市多数夫妇已经满足“单独二胎”甚至“双独二胎”的生育政策，但是抚养教育成本的日益上升，致多生育意欲较低，因而此次“全面二胎”能否真正达到效果，有赖于后期一 系列相关支持配套政策的跟进。
对于房地产市场而言，长期来看，人口增加对房地产市场的整体需求以及平稳增长都存在明显 的积极意义，而且人口结构的优化有利于缓解人口增长回落对房地产市场需求萎缩的冲击。短期来看，生育政策变化对产品类型需求影响较大。
以上海为例，2015年前9月，三房户型成交占比首次超过二房，成为市场中成交比例最高的户型。在 2012 年之前，二房户型是市场上的绝对主力，占比超过50%，这一现象自2013年起发生明显变化，三房与二房占比差距不断缩小，而2013年正是提出“单独二胎”的时间点。预计随着“全面二胎”政策的落地，包括改善需求的不断释放，对三房以上户型，以及可灵活整合房型的多种需求将不断增加，各类限制性政策有望逐步失效。
10 月地方主要政策：
广州实施公积金贴息贷款：10月26日起，广州将实施《广州市住房公积金贴息贷款实施办法》。公积金贷款贴息遵循“先付后贴”的原则。借款人先按商业性住房贷款利率归还贷款本息，贴息款项由公积金中心在还款次月委托承办银行转入借款人的还款账户，商业贷款利率超过国家 基准贷款利率的部分不予以贴息。同时，广州提高公积金个人住房贷款最高额度，个人为60万元，两人或以上为100万元。
上海强调控制房价：“十一”长假后，上海市政府提出要保持房地产市场健康稳定发展，强调控制房价是重要的调控目标。在全国各地积极托市的政策环境下，上海此番表态还是引起多方关注。上海市委书记韩正还同时指出，必须坚定不移下决心减少经济增长对房地产业的依赖。 但此次上海市政府并未提出具体调控措施，仅要求调整土地供应结构，因此对市场影响有限。
重庆发文促进市场平稳发展：重庆发布《进一步促进房地产市场平稳发展的通知》提出：把握供需平衡规律，结合当期已供土地建筑规模，合理确定土地供应总量、结构、区域和时序。在不改变用地性质和容积率等规划条件前提下，房地产企业可调整未预售的在建商品住房项目户型结构。鼓励金融机构合理配置信贷资源，提高房地产开发贷款和个人购房按揭贷款额。
上海嘉定高额补贴人才购房：上海市嘉定区政府发布《嘉定区优秀人才购房货币化补贴实施办法》，对于户籍状况、在职情况、购房条件符合基本条件，并且学历职称达到四类标准的人才， 可以获得45万元或60万元不等的购房补贴额。此次补贴额度较大，一方面显示了嘉定区对引进优秀人才的力度，另一方面也体现了嘉定区住宅高库存下政府刺激成交的目的。
住宅市场：“银十”成交积极走高 房价走势整体回暖
1、“银十”成交积极走高 供应回落认购率冲高
10月，重点城市新房销售量积极走高，“银十”表现好于“金九”。40个城市数据显示，10月商品住宅成交面积环比上升10%。其中，一线及三四线城市分别上升 4%、7%，二线城市增幅最大达12%。正是由于930新政主要针对非限购城市信贷放松，因此二线城市10月表现最为活跃。而从同比情况来看，10月依然成交增幅明显。上述40城市10月商品住宅成交面积同比上升21%，其中一线及二线城市增幅较大，分别同比上升23%、22%。
10月，重点城市新房供应量则大幅回落。上述40城市10月商品住宅供应面积环比下降28%，同比下降19%。同时，各地推售量也明显回落，22个城市数据显示，10月重点项目推售套数环比下降24%。这主要由于9月供应量冲高，而9月市场未能迅速消化供货，因此10月供应节奏放缓。
虽然新房推售量减少，但认购率走高，上述22城市10月认购率达到62%，较9月上升5个百分点。对于四季度后两个月，一方面政策环境利好，同时房企年底冲刺业绩，故预计将迎来成交暖冬行情。
2、全国库存略有减少 重点城市库存压力不一
全国商品房待售面积持续增长，住宅待售面积略有减少。9月全国住宅待售面积环比减少387万平方米，较前期高位4月待售面积下降 1.6%。在21个城市中，11个城市10月库存量较上半年末有所增加，从消化周期来看，三成城市超过一年，另有三成城市消化周期仅为半年。
粤公网安备 44010602005421号
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