2015年上海商品住宅四大特征 2016年趋势的四点判断

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，土地市场价格进入持续上涨通道，建造商品住宅的土地成本上涨，房价不可能不上涨，同策咨询研究部数据显示，2014年上海商品住宅成交均价27248元/平方米，较2013年已经上涨12.41%。2015年纯住宅用地楼板价(截止12月27日，剔除动迁配套用地，下同)大幅上涨40.68%，这也就意味着由于土地成本的推动，2015年及未来上海房价还会继续上涨。

　　同时，从2015年上海土地市场来看，同策咨询研究部数据显示，2015年纯住宅用地楼板价大幅上涨40.68%，同样，由于土地成本的推动，再加上海楼市快速复苏的特征，房价出现了快速上涨。

　　从当前上海商品住宅市场成交均价表现来看，同策咨询研究部数据显示，2015年上海商品住宅销售价格为32092元/平方米，同比上涨18.39%，从2016年年发展预期来看，随着2015年下半年市场基本面的好转及上述地价的推动因素，2016年上海商品住宅成交均价有望达到甚至超过35000元/平方米以上。

　　4、投资客身影再现，上海房价已过高

　　“330新政”之后，二套房首付比例降低，交易成本降低，再加上2015年以来上海楼市基本面的快速复苏与回升，投资客的身影再现上海楼市，一定程度上也推动房价过快上涨。

　　从上海商品住宅市场来看，同策咨询研究部数据显示，截止12月27日，2015年商品住宅累计成交面积1466万平方米，比去年同期上涨56.63%;商品住宅成交均价32092元/平方米，比去年同期上涨18.39%。上海楼市已经呈现出量价齐升的火热状态。

　　至此，下半年以来上海市官方在7月和10月已经两次明确表态“上海房价已经过高”，仍然要继续坚持楼市调控。据笔者了解，2015年10月份以来，上海相关部门正在密集研讨上海楼市相关话题，至2015年年底，据笔者了解，高端楼盘预售许可证的审批已经从严，高端楼盘的备案也从严，未来极有可能还会有其他的有针对性措施出台，进一步收紧楼市调控政策。

　　那么，未来一年上海商品住宅交易、上海土地市场将呈现什么样特征?

　　特征一：2016年上海商品住宅市场：调整势在必然，理由如下：

　　总体来看，对2016年商品住宅市场不看好，2016年楼市尤其是2016年下半年上海楼市势必会进入调整期，由于需求透支等因素楼市将很快陷入大萧条，甚至再现2011年、2014年的大范围的降价。同策咨询研究部总监张宏伟认为，有以下四点理由：

　　1、2015年上半年为积压需求的集中释放，下半年为商品住宅市场需求透支，2015年全年上海商品住宅成交量1500万平方米左右已成定局(截止12月27日，2015年商品住宅累计成交面积1466万平方米)，超过2013年，下半年在央行三次“双降”、企业冲刺销售业绩等叠加因素影响下，需求被大量透支。经验及研究数据表明，当需求被大量透支之后，市场必然会出现新一轮的调整趋势;

　　2、历年商品住宅成交高峰后必然调整，比如2009年、2013年之后的上海商品住宅市场，均出现2011年、2014年的调整，2015年市场成交量高峰之后也是如此，2016年调整势在必然;

　　3、笔者通过与部分开发商交流，包括部分品牌房企在内的上海开发商对2016年悲观，由于2015年市场需求过度释放，2016年已经没有足够多的存货供市场销售，市场调整也是理所当然。此时，作为开发商的市场主体态度已经明显发生改变或者已经分流;

　　4、笔者通过与二手房同行交流，二手房同行普遍认为2015年上海市3万套/月左右的成交量有些不正常，远超过2万套/月左右的正常成交量，普遍认为二手成交量需求被透支，2016年二手房市场调整的预期加大，调整的幅度也会比较大，2016年中介关店潮或许也会来临。

　　5、上海官方政策措施开始转向，收紧可能性很大，并且目前上海各方正在研讨上海楼市形式，上海高端预售许可证及备案已经开始收紧，2016年上海楼市政策收紧的可能性较大。