龙头房企业绩光鲜亮丽房企规模化背后的行业危机

　　第四、房企在重点城市存货不足，难以在2016年实现较大规模增长

　　笔者通过与部分开发商交流，包括相当部分品牌房企在内的在已经布局的核心城市可售货量不足，尤其是在北上广深这样的一线城市，由于2015年市场需求过度释放，2016年已经没有足够多的存货供市场销售，市场调整也是理所当然。此时，作为开发商的市场主体态度已经明显发生改变或者已经分流，甚至相当一部分开发商认为，由于今年房价上涨过快，地价表现过热，2016年市场调整也是势在必然。再加上房企在重点城市存货不足，难以在2016年实现较大规模增长。

　　据笔者了解，由于上述因素，部分TOP10的品牌房企已经开始公司内部调整，比如内部重组避免同业竞争，对业绩表现不佳的事业部进行撤并，对于业绩表现不佳的城市和项目进行裁员、并且降薪等。

　　从上述四个角度来看，我们不能只看龙头房企销售业绩规模的表现多么光鲜亮丽，还应该看其真实的内在指标，比如利润率，持有型物业租金收入占比、重点城市的销售业绩贡献占比变化情况等等，这些指标反映的是房企规模化惯性背后的危机问题，这才是当前整个房地产市场应该关注的核心问题。

　　楼市下半场规模化不重要，谁是“龙头老大”也不重要

　　毫无疑问，对于千亿军团的房企来讲，无论“白银时代”来临与否，未来几年仍然是其规模化扩张的阶段，千亿房企的数量及市场集中度仍然会受到市场的关注，尤其是对于未来谁当龙头老大将显得更加敏感。

　　其实，最近几年市场上对于未来谁当龙头老大已经有多轮讨论，并且已经有多家房地产公司挑战万科的行业“老大”地位。其中，顺驰、绿城、中海、恒大等房企均称要赶超当时龙头老大万科，但事实证明，这些房企因种种原因，仍然事与愿违，无法实现这样的目标。2014年，虽然从有些机构数据来看绿地暂时超越万科成为中国房地产市场“老大”，但笔者认为，在楼市下半场，规模化已经不重要，谁当中国房地产市场“老大”意义已经不大。

　　首先，从最近两年机构公布的房企销售业绩排名来看，不同机构的统计口径差异较大，甚至笔者发现，即使是使用统一数据系统的两家机构两家统计的结果也差异较大。笔者认为，这不免让业内外人士怀疑统计结果的真实性，或者这些统计结果仅仅是为了引起媒体讨论谁是行业“老大”或销售排行榜的舆论，而真实的情况不一定如其发布的排行榜的表现。

　　其次，2015年龙头老大之争并不是最终结局，笔者预计，2016-2018年及未来谁将是龙头老大的问题(销售金额或销售面积老大)，仍将成为市场及媒体关注的焦点，未来仍将有其他房企继续挑战万科或绿地的行业老大的地位，预计2016-2018年谁也难稳坐中国房地产市场“老大”的宝座，市场仍然继续处于博弈与竞争的状态。

　　第三，在楼市下半场，住宅市场价格走势会相对平稳，房企很难像“黄金十年”那样在土地升值或者房价过快上涨过程中获得比较大的利润空间，房地产行业利润率逐渐下滑也是趋势;市场不再会有普遍性的规模化增长机会，对于大多数房企来讲，依靠高周转策略继续实现快速增长的策略将难以为继。此时，对于龙头房企来讲，规模化特征表现越突出，其实是房企运营过程中累积的市场风险就越大，甚至规模化的惯性会将企业拖至短期内突然一夜之间崩塌的境地。因此，在楼市下半场，继续讨论房企规模化已经没有任何意义，同样，百亿房企、千亿房企销售门槛的变高与变低也没有太多实际意义。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，2015年及未来谁当龙头老大其实不重要，品牌房企的规模变得多大也不是最重要的，因为市场总是在变化的，市场竞争过程中发生的市场地位的变化也是正常的。此外，人们往往关注企业规模怎么样，其实，在规模化扩张的同时，市场更应该关注企业利润率，如何提高利润率才是最关键的问题，同时，也应该关注房企在传统住宅以外领域发展潜力怎么样。这才是企业当前规模化背后每一个房企亟待解决的困局，也是规模化的房企化解当前运营风险的必然要考虑的问题。

　　规模化之后，未来房地产行业龙头老大应该怎么做?

　　首先，从中长期来看，在楼市进入“新常态化”的今天，开发企业不再会有之前那样“黄金十年”的发展机会和丰厚的利润空间，传统住宅市场已经走向“白银十年”，规模化时代已经过去。在“白银十年”这个时间段内，房价走势会相对平稳，房企很难在土地升值或者房价过快上涨过程中获得比较大的利润空间，房地产行业利润率逐渐下滑也是趋势。因此，房企在规模化扩张的同时，市场更应该关注企业利润率，如何提高利润率?如何成为最赚钱的房企?如何做利润率最高的房企“老大”有可能 成为未来最关注的话题之一。