成思危：现实趋势将导向一个“住有所居”的目标

最近一些城市的房租大涨，各地政府纷纷出台了限制房租上涨的政策。当公租房制度确立和普及之后，市场的力量就可以制约房租的上涨。

实现“刚需”有所居

公租房可以解决前两部分没有住所的人群的居住问题，最后一部分要解决的是中等收入而有购房能力的人群的购房问题，这些人购房的能力来自自己的储蓄，加上父母的储蓄和亲友的贷款。有些人是在结婚的压力下必须要买房，即所谓刚性需求。对于这部分人群在政策上应当给予适当的照顾。我曾经提出过三条，第一是适当降低首付，可以考虑降低至20%；二是实行优惠利率，按正常贷款利率打8折；三是采取递增式还款的方式，使还款负担不超过其家庭月收入的50%，最好是不超过30%。而现在银行对购买首套住房的家庭提高了首付，又取消了优惠利率，实际上是增加了这部分人群的负担，不利于实现“住有所居”的调控目标。有人说通过宏观调控把房价调下来，这些人就能买得起房子了。但我个人认为，即使在越来越严厉的宏观调控下，房价也不可能降很多。根据我们的研究，房价由四部分组成，包括建安费用、地价、政府税费和开发商的税后利润。从长远看来，建安费用是上涨的，钢材、木材、水泥、玻璃等建筑材料的价格也是上涨的，积压只是暂时性的。我国实行最严格的土地政策，而且通过招拍挂来确定地价，土地价格肯定会上升。要真的降房价，就是政府要控制地价，减少税费，开发商要让利，如果只指望压缩开发商的利润，房价不可能降太多。因为如果压缩得太厉害，三五年以后房子的供应就会减少。尽管现在看来房地产投资还在增加，但增幅已经在减小，我想再过一段时间房地产投资可能会减少，而且房子的建设有一定的周期，短期内看不出问题，但是长期内可能会造成供需失衡，房价可能会反弹，这是我们要注意的。

目前打击投机性和投资性购房在短期内是必要的，但是从长期来看，这实际上也影响了一部分有改善住房要求的家庭。当年房改政策允许个人购买单位的公房，由于房子一般面积比较小，条件比较差，随着人们收入的提高，就产生了改善的要求。这些房子的区位一般都比较好，即使有些房子在当年位于城市的边沿，现在也差不多靠近城市中心了。这些家庭只要将旧房卖掉，就会有改善住房的能力。对于这一部分人的需求也应当适当考虑，如果购房者承诺买到新房以后就将旧房卖出去，仍然保持一套住房，可以适当地在政策上予以照顾。

以上所说只是学者之见，只是理想的状况，能否实现要靠政府决策。但我认为应当认真思考，怎样真正能够让老百姓得到实实在在的利益，真正能够合理地解决他们的居住问题,真正能够实现中央提出的“住有所居”的目标。