房企回归一二线城市“高价地”频现 楼市投资风险将至

　　2015年下半年至今，尤其是近两个月房企开始积极拿地，全国重点城市土地市场表现火热，除了北上广深这样的一线城市外，南京、苏州、合肥、武汉、杭州、郑州、石家庄等二线城市也开始频现“高价地”，甚至上述部分城市还出现“高价地”不断易主的状态，市场“面粉贵过面包”也成为常态。

　　仔细研究发现，拿下“高价地”的房企以联合体形式居多，尤其是“民企+国企”、“房企+金融机构”、“品牌房企+品牌房企”等联合体形式成为现阶段非常明显的特征。

　　首先，为何房企青睐以“联合体”形式拿地?

　　近年来，随着房地产市场逐渐走向成熟，房企之间竞争越来越激烈，房企也面临着更多的挑战。任何一个房企很难在市场上依靠单打独斗取得绝对市场竞争优势，于是，房企间通过合作相互借力成为市场发展趋势，并且值得一提的是，一直作为房地产行业领军企业的万科、保利、华润、招商、碧桂园等大型品牌房企，近年来也成为合作开发的热衷者。

　　那么，为什么房企间会展开合作?房企间合作有哪些形式?房企间的不同形式的合作对于房企来讲有哪些目的和意义?

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，在激烈的市场竞争环境和楼市调控的背景下，土地更贵、融资更难、开发周期拉长、消费者对品质要求更高等，都成为越来越多房企选择合作开发项目的原因。在这样的市场背景下，房企由竞争转为“竞合”，各个开发企业背后各地产大佬既龙争虎斗，又合作相互借力。对于房企来讲，无论是为了拿地获得今后开发收益，还是为了上市融资，还是为了“傍大款”进入一个城市进行深耕，或者是为了合并财务报表制造漂亮销售业绩，为了合理配置公司资产，利用合作向“轻资产”模式转型，未来房企之间通过收购、参股、控股等“强强联合”的方式，即使楼市“新常态化”背景下的今天，各方也可规避投资开发风险，优化市场资源配置，实现利益最大化。

　　那么，房企以联合体形式拿地是否就可以在土地市场上所向披靡，即使拿了“高价地”也可以很好规避市场风险?很显然，答案是否定的，换一句话说，即使房企联合体在一二线核心城市以“高价地”形式拿下优质地块也难以说可以完全规避风险。

　　首先， 品牌房企重返或聚焦北上广深等一二线核心城市，竞争激烈导致风险加大。

　　近两年，土地市场热点主要还是一二线城市，尤其是一线城市，这个缘由和品牌房企重返或聚焦一二城市的战略有密切关心。尤其是2013年以来，品牌房企或房企以联合体形式积极抢滩一二线城市优质地块，优势资源开始向品牌房企集中，突显出品牌房企布局战略的变化，一定程度上也进一步推升一线城市的投资价值。

　　从2016年部分品牌房企的城市布局策略来看，聚焦核心一二线城市的策略仍然不会改变，比如融创要进入广深这两个城市，通过其他核心二线城市提升企业销售规模;碧桂园、恒大等品牌房企仍然会继续回归一二线核心城市;以闽系房企为代表激进派房企仍然会在一二线核心城市积极布局。

　　上述现象表明，房企重返一二线核心城市，将导致市场竞争更加激烈，势必会推升土地成本，如果市场按照这样的逻辑持续进行，一二线核心城市的进入门槛会持续提高，而这也就意味着进入一二线核心城市的房企未来风险也会越来越大，即使房企以联合体形式也很难完全规避市场风险，甚至还可能会出现品牌房企联合体退地的现象。