销售热闹难掩房企转型困局 “地产+X”面临生死劫

　　近几年以来，尤其是2014年下半年以来，全国品牌房企开始“跨界”转型华丽转身，“地产+X产业” 转型吸引了整个房地产市场及相关产业的眼球。

　　笔者认为，2014年下半年以来，无论是迫于中长期房地产行业发展空间局限性，还是企业的多元化战略发展的需要，还是为了迎合经济结构调整市场背景下的城镇化发展机会，还是为了降低融资成本的需要，品牌房企谋求转型投资的趋势在2014年以来显得非常热闹。比如以分享城镇化为核心的“地产+X产业”的发展战略、以分享老龄化为核心的养老地产布局战略，以分享城市化为核心的商业地产布局战略、房企积极与互联网公司合作等等。

　　但是，时至今日，全国品牌房企开始“跨界”华丽转身的背后并非一帆风顺，在遭遇2014年房地产行业低迷期、2015年楼市“分化”阶段之时，房企试图转型的愿望与实际布局的收益情况来看还相差甚远，甚至在2015年销售业绩大增的市场背景下，房企也难以掩盖其自身转型的困局，或者说，对于房企来讲，在2015年销售业绩火热的背后，其实还面临转型过程中的“生死劫”，未来中长期的发展战略仍然较为迷茫。

　　首先，行业遭遇低迷期，房企面临经营亏损，转型之路还会遇阻， “地产+X产业” 转型的操作模式还面临“生死劫”。

　　据Wind资讯统计数据显示，从行业整体而言，由于2014年市场调整期企业销售表现不佳， A股上市的125家房地产企业在2015年中期销售净利率行业均值为11.2%，而这一指标在2014年中期为12.22%，同比下降1.02%，在中期净利率TOP100的榜单中，高于11.2%的企业有46家，54家低于该指标，房企整体盈利状况并不乐观。虽然2015年至今一线城市、部分二线城市房地产行情较好，部分房企也取得不错的销售业绩，但由于房地产销售结算的问题，部分销售业绩无法反映到当期财务报表中。而近年来房企拿地成本、营业成本等不断增加，将继续导致其获利能力不断下降。

　　笔者认为，2014年房地产行业遭遇低迷期，房企面临经营亏损，转型之路势必会受到影响，此时，房企试图再转型也会力不从心，从过往的房企战略调整结果来看也是如此。因此，对于房企来讲，如果没有及时提前调整布局策略，没有利用好多元化融资渠道支持公司转型，“地产+X产业” 转型的操作可能面临“生死劫”。

　　其次，2015年楼市分化期，一线城市、部分二线基本面较好城市需求被透支，不好的城市仍然占大多数。在这个阶段，房企忙于冲刺销售业绩和去库存，虽然房企取得不错的销售业绩，但是，“地产+X产业”转型之路并不顺利，转型的进展并不明显，销售业绩热闹难掩房企“地产+X产业” 转型困局，未来一二线核心城市楼市的不确定性也不利于房企“地产+X产业” 转型。

　　笔者认为，2015年 “330新政”以来，大中城市(一线城市、上述部分二线城市)房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支，如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时导致销售型现金流陷入被动，无法顺利支持企业“地产+X产业” 的战略转型。

　　从市场基本面较好的城市(库存去化周期在15个月以下的一线城市、上述二线城市)楼市发展趋势来看，待本轮市场需求在第四季度集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。笔者认为，2015年下半年以来，上述基本面良好的城市已经不存在去库存的问题，也基本不再需要政策层面的刺激，尤其是货币政策继续宽松的刺激，但是，下半年仍然有三次央行“双降”，仍然有其他的刺激性政策出台，笔者认为，这些不必要的政策出台导致这些城市的楼市需求过度释放，甚至相当部分城市成交量在2015年前三季度已经超过去年全年。