销售热闹难掩房企转型困局 “地产+X”面临生死劫

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于央行“双降”的刺激，上述城市本轮楼市量价齐升仍可持续，但最多持续到2015年第四季度末2016年年初，也就是说，央行货币政策宽松已经导致楼市需求在2015年下半年大量透支，楼市在下半年疯狂后将陷入调整期，从时间的角度来看，2016年第二季度开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临，并且经历2016年上半年的市场博弈期之后，下半年极有可能进入深度调整阶段，那么，对于企业的战略调整来讲，如果一旦市场进入调整阶段，那么，企业就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的现金流也势必会受到影响，至此，企业的“地产+X产业” 转型也会因为资金面遇到问题而中止。

　　对于市场基本面不好的城市(库存去化周期在15个月以上二线城市、大部分三四线城市)楼市而言，由于宏观经济低迷、人口红利衰减，市场需求难以持续增长，当前上述城市仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，并不会因为 “双降”等救市政策有实质性改变，这是楼市基本“国情”，这也决定了未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力，也决定了房企在这些城市仍然面临布局与转型的困局。

　　第三，大多数品牌房企“跨界”华丽转身商业地产、养老地产、产业地产、旅游地产等成为房企新的“拿地模式”，房企通过“地产+X产业”概念拿地之后仍然是延续原来住宅市场的开发逻辑，将大部分开发的物业进行出售，扮演的角色仍然是开发商，而不是进行持有经营，转型做运营商。

　　从监测的典型品牌房企持有物业租金收入绝对量来看，尽管每年增速较快，但是，典型持有物业租金收入占到整个公司营业收入的比例仍然相当少。

　　同策咨询研究部数据显示，大多数以住宅开发为主的全国性品牌开发商租金收入占到营业收入比例仅仅为1-3%，很少有超过5%的;以商业地产为主的开发商租金收入占到营业收入比例为也并不高，2014年上半年万达为29.88%、SOHO中国为3.45%、宝龙地产为7.24%，最多也没有超过30%。而到了2015年上半年，万达却降至27.77%，宝龙上升为5.50%(不包含酒店收入)。2015年上半年，SOHO中国营业额为39254万元，其中，租金收入为43888万元，虽然同比上升168%，但是，综合其租金收入占营收比重下降至111.81%(SOHO中国上半年物业开发收入为负的，都是投资物业收入，所以综合比较后比重超过100%)，从2015年上半年开始也几乎没有了销售收入带来的营收。

　　再以房企转型养老地产为例，进入养老地产领域的房企数据越来越多，据笔者结合相关数据统计，进入养老地产领域的房企从2011年的30家左右已经增加到目前为止100家左右，几乎所有的品牌房企都介入了养老地产的开发或运营。但是，从目前以房企为主导的养老地产项目运营现状来看，几乎没有一个项目是盈利的，甚至部分媒体宣传报道号称运营模式较好的项目的出租率也较低，更不要提盈利或转型成功与否。

　　从上述分析来看，品牌房企尤其是以住宅为主的房企的转型更多的是停留在战略层面，或者媒体舆论层面，“地产+X产业” 转型执行层面并非如各大开发商所言去持有运营，或者在转型运营商过程中显得力不从心。即使有个别企业比如SOHO中国租金收入占到营收比 例比较高，但是，租金营收的绝对额还不大，同时，由于销售对于企业的贡献下降，企业难以从销售的角度获得充裕的现金流，其持有型物业的运营只能依靠其他来源支持，比如整体出售上海的项目、资本市场融资等等。

　　第四，大部分房企在“地产+X产业” 转型过程中还缺乏经营管理经验，如果急于转型运营，有可能还未成功就已成仁。因此，对于大多数试图转型的房企来讲，当前基本是“摸着石头过河”，或者对于大多数房企来讲，先期开发的项目还基本上处于市场培育期，项目定位准确与否、运营成功与否目前尚是一个未知数。这样的状态也就决定了当前大多数房企的转型不可能取得十足的成功。

　　第五、房企“地产+X产业” 转型的一些领域面临供应过剩与企业资金面平衡等问题，房企极有可能陷入转型过程中的“陷阱”。

　　房企“地产+X产业” 转型的一些领域已经面临市场供应过剩，比如商业地产、旅游地产，由于政府规划、开发商战略转型等多种因素，导致不少企业争相转投商业地产、旅游地产，这一定程度上导致商业地产、旅游地产开发量过多、同质化竞争与商业地产、旅游地产布局过早等问题，尤其是个别企业为了抢占市场先机，过早布局一些市场区域，这样的市场行为往往会导致项目建成后短期内无法投入营运或经营不善。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于正在“地产+X产业” 转型的房企来讲，商业地产、旅游地产等领域大规模的圈地开发已经发生，这些领域已经形成较大规模的市场供应，此时，对于房企来讲，无论是在开发上，还是在经营上，势必还会遇到市场供大于求的压力。此时，房企也需要调整自己的布局策略，优化自己的城市和项目布局，甚至部分项目转手扔包袱，否则，极有可能陷入转型过程中的“陷阱”，还未成功就已成仁。

　　同时，对于“地产+X产业” 转型过程中的房企来说，比如住宅地产企业进军养老地产、产业地产的情况，决策者要充分考虑公司如何以住宅业务板块与“X产业”板块并驾齐驱，“两条腿”走路的方式规避不同板块业务的投资风险，最终通过“地产+X产业”的操作模式实现战略转型。

　　对于一个具体地产投资者来说，其整个企业体系内部能否在自有的现金流结构中实现投资住宅的资金与投资“X产业”板块的资金互动，并且这两者之间能够实现良好互补，这将成为投资者降低市场风险和实现可持续收益资金流的重要保证，也成为衡量一个房企“地产+X产业” 转型是否成功的一个很重要的标志。