2015年全国88个城市12月市场简报

　一、全国88城市2015年12月商品房成交情况

　　同策咨询研究部数据显示，2015年12月，全国88城市(注：当样本城市当月数据缺空，则当月、上月、去年同期数据均未列入合计，下同)商品房成交面积共约4793.46万平米，较去年同期上涨10.22%，环比2015年11月上涨17.68%。12月同比跌幅居前的重点城市有：石家庄下跌55.58%位居第一，昆明下跌39.69%位居第五，重庆下跌24.20%位居第八。12月环比跌幅居前的重点城市有：石家庄下跌13.72%位居第六，西安下跌5.54%位居第八。从TOP10榜单来，同比榜二线城市占三席，环比榜二线城市占两席。值得注意的是石家庄2015年整年销量不尽如意，仅下半年出现在榜单多达5次，昆明、重庆也多次位列。

　　二、全国88城市2015年12月商品住宅成交情况

　　同策咨询研究部数据显示，2015年12月，全国88城市商品住宅成交面积共约4106.90平米，同比上涨11.17%，环比2015年11月上涨12.53%。监测的有存销比的38个城市中，11个城市3个月移动存销比超过15个月警戒值，存在房价下降压力。其中，一线城市上海、深圳移动存销比下降至7个月以内，分别是6.60个月、6.65个月存在房价上涨动力。一线城市累计存量3406.62万平米，同比环比都呈下滑态势。二线城市中存销比较高的有青岛14.80，西安13.11个月，存销比较11月有所下降。总体来说，2015年一线城市以及热点二线城市成交量呈现高涨态势，有效推动了库存消化。12月多数城市实现年末翘尾，整体市场库存走低趋势较为明显，但短期内市场存量压力依旧存在，后市依旧以加速去库存为主。

　　从88城市商品住宅成交均价来看，2015年12月均价同比下跌的城市占有数据的城市比例为32%，2015年11月该数据为30%，2015年12月跌幅达10%以上占1.6%。其中，一线城市均价同比均上涨，深圳成交均价飙升至42476万元/平米，同比上涨64.90%，涨幅居全国之首;二线城市中同比上涨居前的有，厦门69.70%、苏州28.55%、石家庄26.19%;跌幅居前的有重庆8.85%、福州5.04%。2015年12月环比下跌的城市占有数据的城市比例为42%，2015年11月该数据为35%。其中，一线城市仅北京上涨;二线城市环比上涨居前的有长春15.41%、厦门14.32%、郑州7.01%，环比跌幅较明显的有杭州(不含保障性住宅)9.68%、宁波8.91%、南京7.21%。

　　三、全国88城市2015年1-12月累计成交情况

　　同策咨询研究部数据显示，2015年1-12月，全国88城市商品房累计成交面积共约45843.92万平米，同比上涨15.69%。从成交量来看，一线城市均上涨，其中，深圳同比上扬70.78%，上海也上涨38.59%;二线城市杭州上涨39.63%、南京上涨54.11%、大连40.40%，厦门则下跌25.87%、石家庄14.12%、合肥下跌7.50%、成都下跌3.68%。

　　2015年1-12月，商品住宅累计成交面积共约40018.83万平米，同比上涨20.70%。从成交量来看，深圳上涨幅度最大达65.21%，一线城市上涨幅度虽然明显高于全国均值，而增速已经放缓。二线城市石家庄下跌22.07%、重庆下跌7.61%、成都下跌4.67%。从商品住宅成交价格来看，一线城市深圳同比上涨39.43%，上海(不含保障性住宅)上涨18.83%。二线城市中均价同比上涨占76%、下跌的城市约各占24%，三四线城市均价同比上涨占62%、下跌占38%。

　　总体来看，2015年一、二线城市商品住宅市场量价出现明显上扬。自二季度以来整体呈现迅速攀升态势，市场信心回升明显，并且在中高端楼盘市场旺销的助推下，下半年一线城市市场再现买涨不买跌，楼市重现2013年下半年热闹的行情。而三四线城市则呈现降价跑量态势，去库存效果明显。

　　四、全国88城市商品住宅趋势判断

　　总的来看，由于“330新政”、央行“双降”、地方性的救市政策等发力，一线城市、部分二线城市(比如北京、深圳、广州、深圳、合肥、南京、苏州、南昌等)在2015年去库存取得初步成效，尤其是在2015年四季度，由于去化速度提升，上述城市短期市场基本面有所改变，已经没有去库存压力，甚至上述部分城市比如深圳还出现房价过快上涨的特征。但是，并不是所有城市市场基本面都已经好转，半数二线城市、大部分三四线城市仍然面临去库存压力，对于2016年来讲，开发商应该因时而变，不同城市采取不同的销售策略、布局策略。

　　基本面较好城市：把控好2016年上半年最后的跑量“窗口期”，不要恋战市场。

　　从市场供求关系或库存去化周期角度来看，开发商推盘策略也应分城施策。在北上广深等一线城市、部分二线城市比如合肥、南京、苏州、南昌等大中城市市场基本面仍然为供求合理或供不应求，已经没有去库存的压力(比如：一线城市均已降至10个月以下，北京9.18个月、上海(不含保障性住房)6.60个月、广州8.76个月、深圳6.65个月，二线多个城市也已经降至6个月以下，如南京3.99个月、苏州3.83个月、南昌5.5个月、合肥3.92个月)，甚至2015年下半年尤其是第四季度这些市场步入量价齐升的状态，或者已经出现买涨不买跌的行情。但是，我们不能因为2015年下半年尤其是第四季度的热闹行情而判断这样的行情会持续进行。原因很简单，2015年 “330新政”以来，上述一线城市、部分二线城市房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放(主要表现为上半年)，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支(主要表现为下半年)，如果房企据此以为未来上述城市楼市一直会保持这样的量价走势，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从2015年下半年央行三次“双降”之后的市场发展趋势来看，待本轮市场需求在第四季度集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。笔者认为，本轮楼市量价齐升最多持续到2016年第一季度，也就是说，2015年下半年央行三次“双降“之后，上述一线城市、部分二线城市楼市需求已经大量透支，楼市在下半年成交量价疯狂后将陷入调整期，从时间的角度来看，2016年上半年上述一线城市、部分二线城市楼市将呈现供求博弈的特征，“量跌价稳”将是整体上半年趋势，但是，下半年开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临,在成交量出现下滑的市场背景下，个案价格有可能会在下半年出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘极有可能率先降价。届时，如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。

　　因此，对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好2016年上半年最后的跑量“窗口期”，不要恋战市场(期待买涨不买跌一直持续)，增加上半年销售业绩在全年的比例，要未雨绸缪，增加现金储备，提前做好2016年市场应对策略，防止市场环境在2016年下半年甚至2016年第一季度之后出现变化而导致企业被动推盘的局面。

　　基本面不好城市：继续出台去库存措施，消化过剩楼市库存

　　对于半数二线城市、大部分三四线城市(比如二线城市天津12.48个月、长沙13.28个月、长春13.78个月、青岛14.80个月、西安13.11个月，大部分三四线城市舟山19.72个月、淮北24.28个月、大同44.49个月、运城44.15个月、南平34.77个月等)而言，则面临不一样的境地。总体来讲，由于城市大量的土地供应，以及由此带来的大量库存仍然没有消化，市场表现为供大于求，在2016年这个时间段仍然要坚持去库存的市场策略，这些城市的市场基本面短期内还难以转好。比如二线城市、沈阳、长春、大连、青岛、西安，大部分三四线城市舟山、淮北、大同、南平等仍然面临较大的市场“去库存”压力，起码在2016年不可能出现大规模涨价。即使2015年以来仍然有鼓励住房消费等救市政策(比如：鼓励首套自住需求的降首付政策，鼓励提高公积金使用效率的政策、鼓励人才类购房的相关政策等)落地执行，2016年仍然继续深化去库存措施，市场基本面也很难说有太大的出彩。