三四线城市的房价接近于成本价 去库存取决于城镇化

　　“不要抱有侥幸心理”。这是全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森，在“两会”期间接受21世纪经济报道记者采访时，对高库存城市的开发商提出的建议。

　　和一二线城市楼市的热闹不同，三四线城市楼市出现了高库存、房价下跌的情况。

　　“截止到2015年末，中国商品房待售面积高达7.19亿平米。要化解这个库存，也不是一件容易的事情，要有耐心。”3月6日，国家发展和改革委员会主任徐绍史如是介绍。

　　在2016年的“两会”上，不少代表委员在接受21世纪经济报道记者采访时均表示，三四线城市的去库存将是一个漫长的过程，多地房价已经跌到成本价，再下调的难度很大。

　　三四线城市库存待解

　　2016年，多个房企代表和委员强调，高库存的背景下，房价再下调的空间很有限。

　　全国人大代表、金都集团董事长金占忠告诉21世纪经济报道记者，房价组成部分包括地价、建安成本(房屋建筑成本和设施设备安装成本)、财务和税收成本等。

　　“目前三四线城市的房价已经下调到成本价，且依然面临去库存难题。” 金占忠表示。他以税收举例说，目前税收成本占开发商总成本的约12%。换句话说，每卖一套房子，开发商就得缴纳12%的税，其中包括约5.5%的营业税、约3%的企业所得税，以及一些杂费等。

　　在其看来，除非通过降税、减少开发商借贷压力等，否则房价进一步下调的难度很大。

　　全国政协委员、华南城控股有限公司执行董事梁满林也表示，“很多三四线城市的项目单平方米的造价近3000元，还要加上地价成本、银行利息、人力成本等。”在梁满林看来，这一轮去库存，让不少三四线城市的房价跌入历史低位。

　　中国指数研究院发布的2月份百城房价数据显示，100个城市的新建商品房样本平均价格数据中，德州(楼盘)、新乡(楼盘)、宿迁(楼盘)、桂林(楼盘)、湘潭(楼盘)、宝鸡(楼盘)、淮安(楼盘)、绵阳(楼盘)、衡水(楼盘)、株洲(楼盘)、贵阳、营口(楼盘)、聊城、菏泽、潍坊(楼盘)、银川(楼盘)16个城市的新建商品房价低于5000元。

　　记者在网上搜索，上述16个城市在售的不少房地产项目，当前的售价低于4000元每平方米。

　　易居(中国)执行总裁丁祖昱介绍，今年以来，部分三四线城市供大于求的状况明显，压力巨大。在这样的情况下，很多项目都是贴着成本在卖。