上海房地产金融"宏观审慎管理"背后的金融风险

　　央行上海总部6月3日公布，为实现上海市房地产市场持续健康发展，防范系统性金融风险，央行上海总部在总行的支持和指导下，充分发挥市场利率定价自律机制作用，制定了上海市房地产金融宏观审慎管理框架，在全国率先实施房地产金融宏观审慎管理。

　　不谋而合，近日“权威人士”发表对宏观经济、房地产看法之后，中国的货币政策也正在转向。5月13日下午，中国人民银行发布数据报告，4月末，广义货币(M2)余额144.52万亿元,同比增长12.8%，增速比上月末低0.6个百分点;截止2016年4月末，社会融资规模存量为145.59万亿元，同比增长13.1%。当月社会融资规模增量为7510亿元，比去年同期少3072亿元。

　　“权威人士”的表态并不是空穴来风，从上述数据来看，在中国经济“供给侧”改革转型过程中，中国扩张性货币政策走向开始改变，宽松的货币政策开始适度收缩。对于上海来讲，制定房地产金融宏观审慎管理框架，在全国率先实施房地产金融宏观审慎管理，其实，也就意味着上海房地产金融的相关政策预期也会收缩，包括开发贷款、个人按揭贷款，以实现为上海楼市降温，保证市场平稳健康发展。

　　这是央行上海总部为了防范系统性金融风险的首个启示。

　　其次，从中国外部环境来看，美联储预计7月加息25点，美国进入加息通道，届时，国内资本继续外流，国内货币政策也开始收缩，对中国楼市来讲是“利空”，此时，对于市场敏感度较高的上海楼市来讲有必要进一步加强风险管理。

　　从美国来看，联储会议在6月15日召开，英国脱欧公投6月23日举行，美国不能不考虑万一脱欧派胜出对汇市的冲击和美元失控式升值的风险。笔者仍认为夏季加息可能性较大，不过将最可能的时间点从9月移至7月，看7月加息25点，年底前再加息25点。这样，美元进入加息通道。按照上述分析逻辑，美元进入加息通道后，全球资产配置方向转向美元资产或房产，全球资本也会向美国流动，对于中国来讲也是如此，资金流向也会至美国。

　　从数据层面来看，以中国外汇储备为例，两年前，中国外汇储备达到历史高峰的4万亿美元左右，然而，自2014年6月份美国开始提出货币正常化议题之后，中国的外汇储备大幅减少，截止目前为止，已经降低至3.2万亿美元。当美元进入加息通道之后，预计未来1-2年中国的外汇储备就有可能降低至2-2.5万亿美元。这说明，未来国内资金还会继续“外逃”，那么，这些资金逃到哪里?显然，转向美元资产或房产。

　　从中国来讲，北上广深等一线城市、一部分核心二三线城市楼市“高价地”与“受捧盘”频现，短期内来看，上述城市的投资价值变低，投资客不会再关注市场已经出现过热的城市。就上海而言，虽然有“沪九条”出台，但土地市场热度未减，“高价地”仍然频现;商品住宅市场交易量已经明显回落，价格已经开始企稳，短期内的投资价值在降低。而当美国进入加息通道，国内资金尤其是上海的资金会进一步“外套”，这对于今年下半年及2017年房地产市场来讲不是一件好事情。此时，对于市场敏感度较高的上海楼市来讲有必要进一步加强风险管理。

　　第三、“沪九条”之后，上海楼市下半年面临调整风险，银行资产面临缩水，金融风险增加，此时央行上海总部制定了上海市房地产金融宏观审慎管理框架，在全国率先实施房地产金融宏观审慎管理，也是为了防止由于银行资产缩水带来的银行系统风险。

　　央行上海总部公布的数据显示，个人房贷方面，2015年全市新增本外币个人住房贷款1539.7亿元，同比多增942.1亿元，其中下半年新增1077.3亿元，同比多增857.3亿元;12月份新增本外币个人住房贷款206.4亿元，同比多增136.2亿元。

　　此外，央行上海总部4月18日发布的最新数据显示，今年一季度上海本外币个人住房贷款增加917.3亿元，同比多增657.5亿元。据此计算，3月沪上新增个人住房贷款361.4亿元。这一数据刷新了2009年有统计数据以来的新增沪上个人住房贷款的记录，此前的新高为今年1月新增的346.3亿元。上海楼市新政出台前市场的火热状态，从3月沪上个人按揭贷款可见一斑。

　　表面上来看，去年下半年以来，上海商品住宅市场出现量价齐升，“高价地”频出也推动房价继续上涨，但是，这背后潜在的金融风险也在积累：“沪九条”楼市调控政策后，商品住宅市场交易量已经开始出现下滑，由于政策面收紧、市场需求的透支与货币政策从严预期等因素上海楼市预计下半年将进入真正的调整期。而当下半年及明年楼市进入调整期时，上海楼市的房价必然面临着下降，对于银行来讲，由于2015年下半年以来的房贷资产均为房价处于高位时的资产，当今年下半年房价开始下降时，去年下半年以来的房贷资产会缩水，金融风险增加，此时，银行必然首先收口子，收什么?答：开发贷款、个人按揭贷款。

　　从3月25日出台了“沪九条”楼市新政内容来看，在个人按揭贷款方面已经开始收紧，比如，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。随后，包括金融监管部门逐步对新政进一步落地，也叫停了“首付贷”产品，并且随后也对相关公司做了严厉的处罚。

　　这说明，由于市场过热、货币政策转向、调控政策预期落地等因素，上海楼市即将步入调整期，此时，央行上海总部启动上海房地产金融宏观审慎管理系统，对占上海信贷总量三分之一的房地产金融活动实施全方位监测与管理，也是为了防止由于房价下行导致的银行资产缩水带来的银行系统风险。

　　综上所述，“权威人士”表态之后货币政策开始转向，美国进入加息通道后，上海的资金也会加速“外逃”，这些都是上海楼市的不利因素。而当“沪九条”出台之后，上海楼市下半年进入调整期，银行资金面临缩水，金融风险增加。接下来，预计人民银行上海总部将继续加强房地产市场监测分析，运用好房地产金融宏观审慎管理工具，努力促进上海房地产市场和房地产金融平稳健康运行。