地产巨头终极之战 半年创记录1106亿保利为何能赢？

　　在半年销售达到了创记录的1106亿之后，保利地产今年销售突破2000亿已无悬念。

　　在保利的再造计划中，一切都朝着既定的方向顺利推进，2000亿元的销售规模也只是其庞大战略中的一环。

　　

　　显而易见的是，保利地产围绕“一主两翼”战略打造的生态圈已初步形成，其自身内生性增长步伐已然加快。

　　而下一步，这家拥有央企背景的千亿巨头，将尝试着在并购领域施展拳脚，而这将是超越万科的终极一战。

　　主业：聚焦核心城市群

　　数据显示，今年前5个月，保利地产签约面积620.71 万平方米，实现签约金额836.49 亿元。

　　而6月保利的销售更为迅猛，月销售达到了270亿元的新高度。

　　这也意味着，保利地产在今年上半年，顺利跨过半年千亿的门槛，把销售总额定在了1106亿元。

　　事实上，如果不算1、2月份的春节扰动因素，保利地产的销售表现会更加出色。

　　数据显示，保利地产2016年前两个月的销售额只有228.8亿元，这大幅落后于万科等巨头。

　　而从3月开始，保利在销售上开始发力。数据显示，保利地产3、4、5月的单月销售额分别为222.34亿、200.61亿和184.64亿。

　　克而瑞研究中心的数据显示，2015年，全国房地产50强的门槛为196亿元。这就意味着，保利地产如今的月均销售额已达到一家中小型房企的年度销售规模。

　　一个容易被人忽视的细节是，从年千亿房企到半年千亿房企，保利只用了三年时间。

　　自2012年跻身千亿军团之后，保利地产提出要“再造一个千亿保利”，即追逐年销售超2000亿元，时间节点一度设定在2020年。

　　而从上半年业绩已达千亿的趋势来看，保利今年销售超2000亿元已是大概率。而对比2012年提出的目标，则足足提前了4年。

　　对于如此迅猛的增长，外界称其归功于保利以房地产开发经营为主，以房地产金融和社区消费服务为翼的“一主两翼”战略布局。

   在主业上，保利坚持中心城市为核心的发展战略，完善三大城市群战略布局，并力图将中部、成渝和海西培育成新的增长极。

　　从数据上来看，保利地产在主业上的发展非常迅猛。

　　数据显示，2015年保利在珠三角、长三角和环渤海三大城市群的业绩大增，分别实现签约金额505亿元、324亿元和321亿元，成渝、中部地区也分别突破160亿元。

　　而从保利地产目前的土地储备来看，其聚焦一二线城市的战略意图十分明显。数据显示，截止2015年年底，保利地产待开发土地总建筑面积高达5482万平方米，其中一二线城市占比达74%。

　　“这种聚焦核心城市群、主打一二线的战略，不仅避开了目前三、四线城市的开发风险，也使其保持了较高的利润率”，业内人士如是分析。

　　两翼：打造生态圈

　　在保利地产董事长宋广菊看来，一定时期内，房地产行业仍具有广阔的空间。因此，她给保利地产在未来一段时间的定调是：坚持房地产主业不动摇，但会结合主业进行适当的产业延伸。

　　基于上述逻辑，在“一主两翼”总体战略下，保利地产试图发挥一主与两翼的协同作用，逐步构建“多元”的利润增长模式，使得主业地产更加强大，两翼也羽翼渐丰。

　　2016年上半年，保利地产“两翼”表现成绩斐然。

　　以金融为例，2015年12月，保利地产、保利投资与中金公司在珠海共同成立了保利资本这一资本运作平台。资料显示，保利资本投资范围极广，涉及海内外地产、优质的商业资产及其他股权投资。

　　6个月后，保利资本进行了首笔跨界投资，拟以不超过25亿元人民币对滴滴出行进行投资。在国内房地产领域，青睐于移动打车平台的大有人在。在保利资本之前，万科、海航集团以及龙湖创始人吴亚军都已经先吃了“螃蟹”，只不过，他们选择的是滴滴出行最大的竞争对手“中国优步”。

　　保利资本法人代表兼总经理吴海晖曾透露，其股权投资将聚焦大消费、教育、医疗、物流、产业园运营等项目。

　　事实上，保利地产在下一盘金融大棋，他们的野心远不止于此，正试图对标KKR、黑石等，朝专业金融机构的方向靠拢。

　　而在保利两翼的另外一翼社区消费服务，保利已逐步搭建成型。　

    将“社区消费服务”纳入公司十三五规划，也是保利地产发展思路的重要转变。公开资料显示，保利已覆盖全国61个城市，管理面积超过6000万方，服务业主超过百万，在以流量为价值的互联网时代，保利显然已经嗅到了行业的痛点。根据保利方面的描述，公司将充分把握社区入口资源，实现与电商、金融、旅游等多平台的资源整合和利益共享。通过整合超市、洗衣、物业、养老、垂直电商等多种资源，打造“最后一公里”全方位服务商。

　　在探索过程中，保利地产将创新发力点立足于主业相关的业务多元化，核心目的仍是完善房地产开发产业链，提升产品和服务的内涵，实现有质量增长的目标。目前，保利地产所开展的社区智能化、保利APP、养老、比邻超市等创新业务也都是围绕主业而来。　

   并购：启动大整合战略

　　7月7日起，保利地产、中航地产双双停牌。在停牌前一晚的公告中，这两家公司已透露，中国保利集团与中国航空工业集团(下称“中航工业”)正在探讨房地产开发业务收购事宜。

　　而7月14日，保利地产再次公告称，母公司正与中航工业商谈的重组方案或涉及并购对方约70个项目，鉴于交易情况比较复杂，该公司将先行恢复交易，待重组有所进展后予以公布。

　　保利地产预计双方交易对价不会超过公司净资产的15%，无需提交公司股东大会审议。

　　这一场看似不那么重大的并购，实际却是保利未来战略中重要的一环。

　　今年上半年，保利地产取得了史上最好半年业绩，并试图冲击全年2000亿的销售规模。而在保利的“十三五”规划中，其销售目标是3000亿元。

　　从1000亿到2000亿，再到3000亿，并不是数字的简单变化。

　　如何在这一过程当中寻找新的增长极，是保利地产近年来一直探索的方向。

　　今年年初，宋广菊曾表示，“十三五”是一个企业收购、兼并的好时期。“保利地产从来没有放弃过收购和兼并”，她强调。

　　实际上，保利也为接下来的并购大戏准备了充分的子弹。

　　公开资料显示，保利地产6月定增实施完成后在手现金高达500亿元。

　　在外界看来，资金充足、财务稳健以及同资产负债率下降，保利迎来了及时参与捕捉并购重组的好时机。

　　对保利地产来说，在自身内生性增长的同时，如能借助重组并购等手段，将有利于其规模不断扩大。

　　而这一机会正在来临。

　　广发证券的研究报告显示，在2015年12月的中央经济工作会议中，提出了要“促进房地产业兼并重组的表态”。

　　广发证券称，央企资源整合的加速，有两方面的意义：其一，延续了2010年3月份“退房令”的指导思想，除以房地产开发为主业的企业外，其余央企“退出”地产开发业务;其二，再一次激发对于地方国有企业改革提速，以及各地地产公司重组的预期，对于地方企业资产整合具备示范性意义。

　　而在地产领域的并购重组中，真正有能力和实力的无非保利地产、中海地产和招商地产等少数巨头。

　　统计显示，在房地产央企中，只有保利、中海规模达千亿级，招商、华润位居五六百亿的中等规模，而中粮、五矿、华侨城等只有百亿级规模，其余大部分央企地产企业规模也并不算行业翘楚。目前，21家被国资委允许从事房地产主业的央企中，已有超过半数启动内外部重组和并购计划。

　　安信证券分析师陈天诚指出，中航工业集团旗下地产业务价值不可估量，重组一旦成行，有可能为保利地产外延扩张打开空间，并借此不断提高自身市场占有率，挑战行业龙头地位。