YEC青年社区如此开放和活跃但对租客却有严格限定。据方总介绍,对租住YEC的社员有“三不租”:年龄超过35岁以上的不租,带宠物的不租,带小孩的不租。在这种青年创业社区的场景和氛围里似乎这三条都不能少,否则实在有煞“风景”之嫌。
除此之外,YEC青年创业社区与市场大热的世联行的青年公寓、蘑菇公寓和优客逸家等长租公寓有本质区别。
蘑菇公寓收入分散房源对内部加以改造、非毛坯,再租出去向租客收取租金。YEC是集中式而且是复合型的社区,这个社区不单为社员提供一个住所,同时也提供给社员创业路上多样化的需求;而且社员经过细分,围绕着相似的目标聚集到一起,社区氛围相对会比较协调和融洽,对于进一步深度挖掘也具有重要意义。
方总还表示,在盈利模式上,长租公寓与YEC也有根本不同,长租公寓更多是打价格差价,然后相应的广撒网,不断扩大自己的规模以谋求更多的盈利。
YEC严格控制自己社区的目标群体,深度挖掘社群价值的盈利重点则放在为社员提供的增值服务,以及后期企业的孵化。或许可以这样理解,单一的长租公寓无论是从产品还是客群都是宽泛的,比较难做深做精;YEC则既有过硬的物质基础,又有不断加码的情感互动,它更希望打造的是一个氛围融洽、共同进步的大家庭。
顺应时势的“商改住”没那么简单
赢商机构作为YEC的运营商,在2004年开始从事商业地产顾问咨询服务,2015年逐渐涉足产业+商业的复合型地产运营。赢商机构从事商业地产方面的业务已有多年,熟谙商业地产运营之道,也有许多成功的案例,对于苏州房地产市场上“商改住”实施问题以及社区商业运营难题均有颇多独到的见解。
方总表示,“商改住”在实际操作过程中存在颇多问题,比如消防、采光、水电设计,很多商业用房硬件上就无法满足住房的基本要求,即便能够进行调整、改造,成本上却未必允许,而且可用作长租的房源相对太少。
另外,即便改造完成也并非万事大吉,紧接着是对开发商后期运营能力的考验,必须承载来自销售以及经营方面的压力。
做好社区商业首先要对其功能、内容进行理解,实用性一定不能丢掉。开发建造前必须考虑到商家必备的经营设施,比如餐饮店铺的用水、用电、排污就比较特殊,每一种类型的商铺对物业的要求都是不一样,一定要充分了解和合理建造,否则会直接影响后期商家使用和经营。当然,社区商业的配比也非常重要,很多社区商业过量开发,僧多粥少就很难让商家存活。
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