中国十大豪宅大一山庄被拆 还有比这更精彩的内幕吗

　　3有钱，任性

　　总之，通过资产清收和重组的钱，源源不断地流入一个个房地产项目中，包括大一山庄。

　　大一山庄95栋别墅，全都不计成本地，请来全球顶尖建筑师按照“每一栋，世界仅一栋”的标准打造。

　　据一位接近大一山庄的人士透露，项目最初的设想是做定制，“越是顶级富豪，越是喜欢不一样的东西。”然而，定制房子在国内尚无先例，土地在盖上房子之前，拿不到预售证，是无法出售的，也没有人敢对着一块空地付钱。“只能设计出不同风格，盖起来，让他们选。”

　　当时媒体也有报道，中力集团事先跟国内精英群体保持联系，调查他们喜欢的设计师，再邀请其心仪的设计师到楼盘设计，以产定销的方式“曲线救国”。

　　从公开的两套样板间看，确实非常“豪”。特别是“紫蝶轩”，艺术范十足，游泳池围绕一楼的餐厅和卧房而建，长度达到50米，设计与现在三亚的绿城蓝湾小镇海景别墅相似，据说最受客户欢迎。一套紫蝶轩面积约为1060㎡，是绿城蓝湾小镇澄庐的一半，价格却是其两倍。

　　光设计费，平均每栋就达到200万元。建筑师的水准也影响着定价。比如北区是一期别墅，是最顶级的，连花园面积都超过1000㎡，全由名家设计，2010年就定价为8万元/㎡，是当时广州最贵的一手豪宅。而中区和南区有小面积的产品，建筑面积在350㎡-500㎡，定价也达到4万-5万元/㎡。

　　“只有买不起，没有看不上。”时任大一山庄营销总监的张吉伏曾表示。

　　“这是一个有钱任性的故事。”当时业内都这么调侃。

　　4理想和现实

　　“很理想主义，很固执，不像正常的商人只想赚钱。”这是一位接近中力集团的人士对大一山庄曾经的操盘人梁何兴的评价。

　　梁何兴的“梦想”是，给顶级的人做好住宅。当时，除了请名师设计别墅外，梁何兴还请来山水比德景观设计公司，大胆去掉别墅围墙，用移植过来的百年原生大树取代，中间加一道钢网，“密得连一只猫也爬不过去，但看上去都是绿色。”据说，大一山庄内有200多个树种，棵棵都比房子还高，每栋别墅都隐于林影中，一栋一景观。

　　建筑艺术博览园，这是中力集团给大一山庄的定义。尚未开卖前，大一山庄已连续3年获得“中国十大豪宅”的称号。先不论这称号是否公允，用比别人多一倍的时间赚少一半的钱，“这不是一个用正常商业运作思路可以理解的项目。”当时一位房地产操盘手曾表示。

　　2005年拿地，直到2009年才动工，2010年拿到首期19套预售证，2013年才正式开卖。以顶级别墅开发标准看，似乎算不上合理的速度。

　　究其原因，首先是土地遗留问题。一位接近土地整改的知情人士透露，当初中力集团花了差不多两年才完成土地整改，即使是现在，项目红线内还有几栋农民房没有移交，“少于五千万不谈。”中力集团估摸着：不值，算了。

　　其次是“每栋独一无二”的梦想险些把大一山庄拖垮。据一位建筑设计研究院人士估计，像大一山庄首期那种大面积独栋别墅，如果多栋交叉动工，理想状况下单栋时间大约为4.5个月，19栋施工时间大约为6个月。但这仅是假设备料已经完成，假若石材像中力集团人士透露的那样，全部定制，时间就比较难把握了。

　　设计时间或许比施工时间更长。前述建筑设计研究院人士透露，大一山庄邀请的其中一位建筑师，马岩松，也曾与其所在的公司合作过，历时一年多，都没有完成一个房子的方案设计。那么79栋别墅设计磨合的时间可想而知。

　　一名接近中力集团的人士也透露，当年每栋别墅平均攒下四五个方案的图纸，全部摞一块儿，几栋楼都装不下。

　　另据当时媒体报道，中力集团曾拿出一份10页纸的资料说：“每个程序都要耗费很长时间，走下来一共要盖一两百个章，79栋建筑，由于每栋都不相同，就要走79次程序，也就是说，我们要盖将近一千个章才能开始盖楼。”

　　后来，好不容易等来了预售证，2010年，广州出台新政，规定本市户籍家庭可以买两套房，外地户籍只能买一套房。

　　此前国土资源部禁批独栋别墅用地，大一山庄为规避禁令，以双拼名义做独栋别墅，这样一栋别墅便有2个房产证。限购令一出，在外界看来，就变成了“禁售令”。

　　富人自有办法规避限购。当年，确实有部分客户跟大一山庄签订了买卖协议，约定等限购令取消后再签约，但一位接近中力集团的人士告诉见地君，实际上未签约人数并不多，因为公司不限购，有人还用新注册公司的名义买大一山庄的别墅。

　　目前阳光家缘显示，大一山庄已售9套，考虑到每栋有2个房产证，也就是说，一共网签了6栋别墅，都在北区。首期如果是19栋的话，那么还余下13栋别墅。另据售楼部告知，目前还有10栋未售，那么可知未签约的应该只有3栋。跟前述人士体提供的数据基本吻合。

　　不过，从当时媒体援引大一山庄有关人士透露，当时买家并不都是一掷千金全额付款的“豪客”，许多人仍然愿意按揭贷款，而限购带来的限贷政策(首次只能贷7成，二套只能贷3成)，也使得部分有意向的买家退缩。

　　“2010年拿预售证主要为了贷款，当时售楼处还没搞好，样板房还没做好，很多事情还在整改中，所以2013年才开始对外出售。”另一位接近中力集团的人士表示。

　　倘若真是从2013年开始对外出售，一年成交五千万以上的别墅达到9栋，还是很可观的销售业绩。如果设计施工报批并不需要八年时间，那么大一山庄的销售量也只是平平。

　　不过，按照大一山庄“拿着图纸对着坑”就能卖房的风格，2013年才开始对外出售的说法显然不够有说服力。

　　当时业内普遍认为，由4个老板共同持股的中力集团内部，对项目规划发展方向始终存在重大分歧，是导致这些年多次申请更改规划，拖累施工和销售的重要原因。

　　前文提到，四位老板均来自阳江，在业务往来上也多有交集。比如在谭霖高的子公司阳江市中鼎置业，袁添是执行董事，并曾一起参与阳江国际大酒店的资产收购。同样在谭霖高的穗升房地产开发有限公司，梁何兴也担任经理一职。

　　这些年，“阳江帮”就像围坐一桌打麻将，把牌拿过来，再打出去。牌桌上的各人，明面上笑呵呵，眼皮子一拉，却各怀心思。