16个城市密集调控 6点全方位剖析大潮退去即将裸游的楼市

　　9月30日至10月6日凌晨，短短7天时间，南京、厦门、深圳、苏州、合肥、无锡、天津、北京、成都、郑州、济南、武汉、广州、佛山、南宁、珠海共计16个城市先后发布新楼市调控政策，多地重启限购限贷。

　　其中，北京、深圳、广州、南京、合肥、厦门等城市力度较大，同时均表态加大土地供给;苏州、无锡、天津、程度、郑州、济南、武汉、珠海程度次之，且程度不同;佛山、南宁可忽略不计。

　　16个城市集中推出限购限贷等调控措施并不是偶然，除了市场层面“高价地”频出、投资投机性需求过热之外，住建部也点名了部分城市45家违规失信房企和中介名单，而这45家被企业和机构分布于16个城市。当然，上述16个城市楼市新政的集中推出也是有套路的。这个套路就是中央精神：一线城市防泡沫，二线城市要稳，三四线城市要活。

　　【核心一二线城市也开始重启楼市限购限贷政策?】

　　究其原因，很简单，核心一二线城市重启限购限贷主要是为了限制投资投机性需求。按照投资的逻辑来看，哪里有投资回报，投资的资金必然流向哪里，当前来看，核心一二线城市的房价上涨的预期仍然存在，投资客此时进场仍然有利可图，这成为投资客持续进场核心一二线城市楼市的很重要的原因。

　　此外，与以往不同的是，投资客不仅仅局限于在本城市投资，随着各个城市间市场基本面复苏进程不一，投资客资金也根据不同城市的特征开始在不同城市间轮动，投资客资金的轮动进一步推动不同城市的楼市热度升温，各个城市间也形成轮动上涨的局面。

　　当然，货币政策宽松与高价地频出的背景我们也不能忽视。从货币政策的角度来看，货币政策宽松，资金成本低，资产配置需求驱动投资客投资楼市。当前宏观经济仍然下行，货币政策相对宽松，贷款利率成本也较低，对于高净值人群来讲，手头有富裕的资金，但是没有有效的资金投向，资产配置需求驱使这些人群将资金投向房价正处于上涨通道的楼市，从投资先后顺序来看，首先关注一线城市，再次是一线城市所处经济圈内的核心二线，然后是一般二线城市，这样的投资客资金轮动导致不同城市间的楼市也出现轮番上涨。

　　从土地市场来看，高价地推动房价上涨预期，导致投资客转战仍然处于价值洼地的城市。今年一季度，随着高价地频出，高价地推动楼市进入量价齐升的状态，比如苏州、南京、合肥等核心热点城市，投资客开始关注这些热点城市，在这些热点城市兴风作浪，引领市场进入“全民炒房”时代。随着其他二线城市基本面的好转，比如武汉、郑州等等，这些城市也开始出现高价地，一定程度上推动了房价上涨，投资客也借机进入这些还处于价值洼地的楼市进行投资，形成投资资金的轮动效应。

　　综上分析来看，要解决当前核心二线城市楼市短期内过热的问题，无非三个手段：一是收紧货币政策，二是增加土地供应，三是想法设法抑制投资投机性需求。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，当前宏观经济仍然处于下行趋势，货币政策仍然会相对宽松，货币政策不是地方政策可以改变的，因此，现阶段很难通过大幅提升房贷利率和首付比例为楼市降温，这招短期内还行不通;从土地市场来看，尽管大部分地方政府表态增加土地供应，解决高价地以及由于高价地频出而推动房价上涨的现象，但是，经验和实际行动表明，核心二线城市的土地供应也很难大幅增加，因此，近期有关土地的新政也很难起到缓解楼市供求紧张的作用。

　　那么，要解决抑制投资投机性的需求怎么办?想当然，就是行政化的限购和限贷措施，把外来的非理性的市场需求挤出本地市场之外，为本轮资金轮动推动城市间房价轮动上涨的局面降温。

　　【一线城市防泡沫，二线城市要稳，三四线城市要活背后的市场特征】

　　从楼市的角度来看，按照中央精神，一线城市防泡沫，二线城市要稳，三四线城市要活。由此看来，因城施策，因地制宜仍然为当前楼市调控政策的主要特征。

　　总体来看，一线城市防泡沫，二线城市要稳，全国核心一二线城市“全城限购限贷”，政策落地之后，楼市的投资投机性需求要么继续被压抑，要么转移到其他渠道进行投资，从楼市的角度来看，核心一二线城市“全城限购限贷”之后，外溢的投资投机需求只能到楼市尚不是太火热的城市，比如东三省、西北西南的省会城市以及大部分非一线周边的三四线城市。届时，这些城市库存去化周期进一步降低，楼市价格开始回升，地价开始上涨，起码一部分上述城市会实现这样的结果。

　　一线城市——“控房价，防泡沫”背后的楼市。

　　为了“控房价，防泡沫”首先得控制人口增长规模，从当前一线城市采取的措施来看，都在做疏解城市人口压力的措施，比如北京转移专业市场到周边城市，北京上海等城市的限行措施，上海的“拆违”行动等等。笔者认为，调整人口结构，留住社会精英，控制人口规模，成为一线城市人口政策主要方向，这样，房价不至于上涨幅度那么快。

　　其次，从短期内来看，行政化的措施有可能重新启动或强化，以达到防止房价过快上涨“控房价，防泡沫”的目的。比如收紧高端楼盘预售许可证和备案时间，以此调整全年度的成交均价;“限价”措施也有可能频繁使用，对于捂盘惜售等不规范的市场行为进行处罚;严禁首付贷、二次抵押贷等“加杠杆”的市场行为，对于违规企业进行查处和曝光等等。

　　从一线城市楼市走势来看，尽管短期内价格仍然会表现坚挺，但是，对于价格涨幅过大市场透支较为严重的深圳，在政策重压之下有可能会是一线城市当中率先进行调整的城市，预计调整的时间在2017年二季度。深圳楼市调整之后，有可能会引起北京、上海、广州等一线城市甚至其他核心二线城市跟进，市场据此进入新一轮的市场调整期。

　　二线城市——市场仍然分化，核心热点城市增加市场供应将成为“稳楼市”主要市场特征。

　　对于核心二线城市来讲，比如苏州、南京、郑州、合肥、杭州、武汉等“高价地”频出与房价上涨过快的二线城市来讲，想方设法增加土地供应成为今后一段时间内“稳定楼市”的主要措施。从这些核心城市的动作来看，采取“撤县并区”等措施拉大城市框架成为增加土地供应的前提，此外，盘活存量用地，推进商转住等措施增加市场供应也将逐步实施。

　　当然，从短期内来看，要为土地市场降温，四季度重点是防“高价地”，从诸多城市政策面可以看出，四季度通过增加有效土地供应，改变土地出让方式、加强土地市场监管等诸多方面防止“高价地”的现象的再现。