调控发力寒冬将至 6类房企将在并购整合大潮中退出楼市

　　9月30日至10月6日，短短7天时间，南京、厦门、深圳、苏州、合肥、无锡、天津、北京、成都、郑州、济南、武汉、广州、佛山、南宁、珠海、东莞、惠州、福州共计19个城市先后发布新楼市调控政策，多地重启限购限贷。与此同时，住建部也点名了部分城市45家违规失信房企和中介名单，行业进入新一轮的调控周期，楼市也将进入新一轮的市场调整期。

　　历史经验表明，每一轮市场调整期的到来都将有一批房企退出房地产市场，行业“大鱼吃小鱼”并购与整合的现象也会频繁发生。

　　事实上，据2014年以来房企年报和媒体报道，包括上市房企在内，因为种种原因至少30家房企明确退出房地产或房地产主营收入占比已经低于50%，其中，至少15家房企计划或已经实现彻底转型，脱离房地产主业，比如上海新梅、浙江广厦、华丽家族、银润投资、铁岭新城、海德股份、绿景控股、东方银星、莱茵置业、证大置业、中渝置地、中体产业、九龙山、大连控股、东湖高新、联想融科置地等等，另外，市北高新、海泰发展、中南建设、中国武夷、大港股份、陆家嘴、亚通股份等公司的房地产主营收入占比已经低于本公司营业收入的50%。

　　那么，在调控发力新一轮的市场调整期即将来临之时，哪些房企可以继续安身立命?哪些房企将在本轮调整期的整合并购大潮中难以为继，最终退出房地产市场?

　　【2017年年中开始新一轮楼市调整期】

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从房地产市场趋势来看，本轮调控政策在今年10月初集中发布，北京、深圳 、苏州、南京、厦门、合肥等城市较为严厉，市场率先调整极有可能会从上述城市开始。按照房地产周期判断来看，6-8个月之后也就是2017年年中开始，伴随着供应量的增加，预计明年上半年市场去化周期会进一步回升至12个月以上，个案价格有可能会在2017年年中出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘以及“高价地”频出的板块极有可能率先降价。届时，上述城市甚至更多的调控城市将进入市场调整期，调控效果将显现。预计，上述热点城市会率先出现个案大幅降价现象，市场也将普遍进入降价的周期，投资客开始退场，核心城市周边的城市也会出现降温，市场将回归以居住和改善为主的理性市场。这个过程可能会一直延续到2018年上半年。

　　而对于房企来讲，在新一轮的调整期，整合并购大潮将继续上演，那么，哪些房企在这轮调整中难以为继，最终退出房地产市场?

　　【第一类：部分激进拿“高价地”的房企可能陷入困局，被动退出楼市】

　　由于房地产周期在2017年下半年后处于低谷期，去年下半年至今已经出让的高价地项目如果打算2017年入市，那么也就意味着这些项目很难通过房价上涨获得收益。也就是说，去年下半年至今的的高价地项目如果今年下半年或明年入市的话势必是亏损的，拿高价地的企业也有可能因为高价地陷入困局，比如拿地较为激进的闽系房企。如果按照部分城市土地新政，部分高价地还需要现房销售，拍地之后开工时间、达到预售条件和竣工时间也限制一下，这样这些高价地就惨了。至此，我们可以预见，当投资客退场，资金在各个城市间的轮动效应也结束，市场调整期正式拉开帷幕之后，会有多少房企受制于投资市场拉动而产生的“高价地”，届时，又有多少房企有苦难言!这些房企的一部分极有可能在这轮市场调整与并购大潮中被整合，最终被动退出房地产市场。