调控发力寒冬将至 6类房企将在并购整合大潮中退出楼市

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，在中国城镇化率已经接近60%的市场背景下，楼市已经进入下半场。从楼市下半场特征来看，房地产行业增速下滑趋势势在必然，此时，房地产行业也将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征，“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为“新常态”。届时，“大者恒大，强者恒强”局面的形成，最终推动市场集中度越来来越高。

　　从事实表现来看亦是如此。随着楼市进入下半场，中小房企或非地产企业跨界进入楼市的企业因为在拿地能力、开发能力、融资能力等方面无法实现成本的降低，也无法实现较快的销售，或者企业城市布局不合理导致企业运营出现困境，这个时候这些企业势必会面临发展的问题。从这个角度来看，一部分竞争优势不明显的中小房企极有可能在这个过程中退出或被收购。而上述这些破产或退出房地产的企业或多或少都有这样的因素存在。

　　同时，从目前行业竞争格局来看，千亿房企的竞争暗潮汹涌，中海系、招商系、保利系、绿地等央企、国企房企试图通过重组形成“巨无霸”联合体，争夺未来行业(经营业绩或市值)老大的地位，竞争异常激烈。而对于大牌民企来讲也不示弱，目前行业内的收购机会也不会错过，比如恒大通过频繁收购中渝置地、嘉凯城、廊坊发展、万科等房企旗下物业或股权，今年前三季度销售金额和销售面积暂时位于行业第一;融创也积极推进并购，近两年来收购天朗、中渝置地、融科智地、金科等房企的项目或股权，积极进行规模化扩张。

　　笔者预计，随着楼市进入下半场，随着2017年年中楼市进入新一轮市场调整期，楼市的深度调整将导致更多的中小房企退出房地产或被收购，而这对于综合竞争实力较强的房企来讲则成为逆势发展的机会，尤其是对于大型品牌房企来讲，会在楼市下半场这个阶段继续“大鱼吃小鱼”，增强自身在行业内的规模化优势。

　　【第四类：非专业的跨界进入楼市的房企将出现集中“退房”现象】

　　非地产企业跨界进入楼市的企业因为在拿地布局、产品标准化、融资渠道构建等方面无法实现开发成本的降低，也无法实现较快的销售，这个时候这些企业势必会面临发展的问题。如果这些房企无法及时化解这样的危机，届时，有可能因此退出房地产或被其他房企收购。

　　仔细研究这些非专业的跨界进入楼市的房企基本集中在家具家电行业、酒水饮料行业、部分生产制造行业等这些行业。以家具家电行业为例，房地产行业是这些行业的上游行业，和房地产有较强的相关性。这些公司通过从事房地产开发，可以解决自身主营业务的销售问题，也可以推进智能家居、智能家电战略。再比如前几年的白酒行业。利润较高，有富余资金，这个时候可以将富余资金拿出来做房地产开发。对于这些企业来讲，资产配置的目的性要比房地产开发企业要强得多。

　　但是，随着楼市调整期的到来，2017年年中楼市将再次进入低谷期，届时房地产的资产配置作用明显降低，同时，这些行业受到反腐、经济结构调整等因素，自身也出现了一些问题，此时，也会影响到这些公司的房地产开发节奏或市场布局。于是，我们看到部分明智的非专业的跨界进入楼市的企业已经开始实施“退房”计划，比如联想在房价和地价处于高位时出售融科智地，剥离地产业务。