北桥凤湖路地块实探：生活配套待完善 镇区改造启动在即

　　2016年9月，恒大地产分别以总价26.8亿元、40.47亿元，楼面价分别为17106元/平和17407元/平、溢价率分别为185%、213.33%拿下了位于相城区苏相合作区的2016-WG-58、59号地块，让相城区北桥板块瞬时“火”了一把。

　　时隔2个月不到，11月18日，苏州国土资源局发布公告，挂牌出让6宗地块。其中相城区北桥街道漕湖板块苏地2016-WG-70号地块颇受房企的关注。

　　据公告资料显示，苏地2017-WG-70号地块位于相城区北桥街道凤湖路东、大圩娄路北，为住宅用地，地块出让面积12.8万方，容积率为1.8，可建体量为23.1万方，起价为15亿元，起拍楼面价6500元/㎡。该地块的市场指导楼面价为7538元/㎡，网上竞价中止楼面价为9423元/㎡，一次性报价楼面价区间为9423-10176元/㎡。

地块出让指标

　　另外，公告还对该地块做出特别的说明。

　　1、地块内需配套建设一座幼儿园，规模为18班，占地面积不低于1.24公顷，建筑面积不低于7450㎡，须设置独立管理区域及出入口，且按照“江苏省优质幼儿园”标准建设，竣工后须无偿移交属地政府，不动产权归属地政府所有，交付时间与首期住宅同期，登记用途为教育用地;

　　2、地块中商业比例为地块总计容建筑面积的 2%-3%，允许设置除 B12(农贸市场)、B41(加油加气站)之外的 B 类商业服务业设施，不可分割销售且不得分割转让。

　　3、须满足单地块容积率要求，且总容积率不突破1.8。

　　生活配套有待完善　镇区改造将提升区域形象

　　据房掌柜实地探访发现，地块占地面积较大且形态方正，未来开发产品想象空间大、且地表平坦，日后开发极为方便。该地块位处相城区西北角北桥街道新镇片区，东临园区、昆山、西接无锡，南临苏州漕湖、高新区、吴江区，北与常熟为邻。

　　具体来看，地块东侧紧邻漕湖星辰花园和漕韵家园安置房小区，区域内还有东渡湖韵青城;北侧、西侧及南侧目前多为农田或绿化用地，四周还有部分自建民宅;从地块往南行约1公里到达漕湖，该湖泊水域面积9.07平方公里，湖盆平坦，风光秀丽，生态环境俱佳。

地块实景

   配套方面，由于该板块还处于发展起步阶段，生活配套仍有待完善。交通方面，地块距离绕城高速约3公里距离，周边有苏虞张公路、西环快速路等通达苏州主城的城市主干道、还有凤湖路、大圩娄路、中泾路等支道链接北桥镇区，整体通达性较佳。

地块周边途径827公交线路

   商业配套方面，地块西侧漕湖星辰花园内有该片区仅有的休闲广场，包含超市、农贸市场、社区服务中心等，满足现有居民的基本生活所需。

地块目前唯一的商业配套

漕湖星辰花园安置房小区

四周交通支道由于车辆通行少被用作晒稻谷的场地

　　教育配套方面，地块周边2公里范围有北桥中心小学(含幼儿园)和北桥中学2所学校;另外，漕湖人民医院距离地块1公里，基本满足区域内的医疗需求。

   总体来看，地块周边除了部分安置房社区外，多为废弃农宅和产业园，整体居住氛围不够浓郁，生活配套乏善可陈。

　　值得关注的是，据北桥街道政府公告资料显示，今年以来北桥街道新镇区已经开始逐步开展基础设施、公共设施改造工程、提升工程生态环境保护工程、三旅融合项目工程等多项实事项目。

　　目前，区域内河海路、凤湖路等三纵三横6条道路为脉络的主框架基本成型，待开发土地1173亩，区域基础设施、道路绿化、景观等设施不断完善，镇区整体形象将在未来得到提升，对区域居住环境将有明显的提振作用。

镇区环境改造工程启动

   地块定位刚需 热度有待观察

　　据好地网数据研究显示，北桥板块近几年鲜有宅地出让，2014年板块内共成交了2幅宅地，均已上市;2015年板块内并无宅地成交。

　　2016年9月，恒大地产接连以26.8亿元拿下了位于相城区苏相合作区昌南路南、五星路西的苏地2016-wg-58号地块，40.47亿元拿下了位于相城区苏相合作区昌南路南、五星路东的2016-wg-59号地块，楼面价皆超过17000元/㎡刷新了板块新高，北桥板块也由此受到业内关注。

地块周边项目在售情况

　　好地网研究员杨育德认为，综合板块及其地块自身条件来看，70号地块仍以刚需为主，改善为辅的产品定位。

　　从地块所处区域的房源供应情况来看，地块所在的板块虽有大量空地，但仅有东渡湖韵青城和彩叠湾两项目在售，均价分别为9000元/㎡和12500元/㎡。恒大59号地块已规划公示，将打造多层和高层产品。

　　据房掌柜统计，湖韵青城和彩叠湾两个项目加起来的总体量剩余约6万方，按照当前板块刚需产品的去化速度，2年后两个项目都将是尾盘，而区域内竞品仅有恒大存量超30万方的高地价项目，拿下该地块的意义重大。

　　另外，据出让资料显示，该地块要求建造幼儿园、商业和农贸市场等，中原地产分析师赵寿鹏认为：“在当前板块配套相对不完善的情况下，这些要求或成为项目重要的卖点。”

　　不过，赵寿鹏也指出，目前北桥板块正处于初步发展阶段，在售项目少，板块热度和房企关注度也会因此降低，土拍热度有待进一步观察。