商业地块考验未来房企的能力 如何才能“商得起”？

　　近一个月的时间，在纯住宅项目拿证难的情况下，商住办公楼项目扎堆取证。土地市场上，年底之前北京将无纯住宅用地供应。不仅如此，商住还一直受到“全面限购”“LOFT商住将绝迹”传言的围剿。尤其是在开发商因全面自持住宅面积，而面临盈利难题的情况下，开发商正在探寻通过商业地块的开发获取更大的收益，以做到商业和住宅之间有所平衡。

　　现状：“商业地块”成房企新目标

　　2016年，北京土地市场供应乏力。几乎每一宗地块的推出，无论位置、面积、属性、资质，都会受到开发商的争抢。尤其是纯商品住宅用地的供应，更显稀缺。

　　记者根据北京市规划和国土资源管理委员会网站的数据统计，930新政以后，北京仅成交了8宗经营性用地，其中有6宗土地包含住宅地块。值得一提的是，这6宗土地的住宅部分，并非可以销售的纯商品住宅，而是公租房、自住房以及开发商100%自持的住宅。因此，核心地段或者地理位置相对不错的商业地块，就成了继住宅用地之后，开发商觊觎的又一目标。

　　11月28日，龙湖地产(龙湖·时代天街 龙湖·香醍溪岸)和首开股份(600376,股吧)以37.8亿元总价竞得房山区长阳镇FS00-LX10-0042等地块综合性商业金融服务业及公交场站设施用地。地块占地总面积8.57万平方米，规划建筑面积17.91万平方米，容积率2.1，规划用地性质为B4综合性商业金融服务业、S32公交场站设施用地。成交折合经营性楼面价为21415元/平方米。

　　同日，位于房山拱辰地块以底价被旭辉摘得。该地块为B4综合性商业金融服务业用地，土地面积10384平方米，建筑控制规模25960平方米，旭辉集团以底价5.13亿元夺得该地块，减除配建后折合楼面价22601元/平方米。

　　值得关注的是，而今年在此前龙湖已拿下4幅纯商办土地，分别位于北京、济南(楼盘)及上海(楼盘)。旭辉也在今年7月获取一宗上海商办地块。不仅是在北京市场，可以说在全国土地热门城市，都出现了开发商转向“商地”的情况。

　　政策咨询研究部总监张宏伟分析指出，核心地段或者地理位置相对不错的商业办公土地，地价的风险系数相对住宅来讲要低一些，未来还有上升预期。住宅用地供应比较稀缺，所以说要通过商办用地来补充类住宅物业进行销售，这也可能是房企的一种产品配置需求，同时也可以看出市场未来中长期的趋势。而如何运营已经拿到手的商业地块部分，并借此获取更大利润，成为业内关注的重点，也成为房企各显身手、发挥各自所长的机会。

　　商改住限期整改

　　在房企积极获取商办金服用地的同时，“北京再次发文遏制‘商改住"的传闻也再度传播。

　　据消息人士介绍，一份关于严格遏制商改住项目的方案将于8月31日前提交给北京市政府。新整改方案具体调控内容包括：暂停发放新增商住房产证、预售证等;重新考察和规划未开工建设的商住项目;暂停开工未售的商住项目;不提供新增商住用地。

　　近期，据其他媒体报道，北京开发商均收到了《北京市规划和国土资源管理委员会关于加强商业、办公类项目规划管理的通知》。在通知中，北京市要求开发商限期整改违规“商改住”产品。2016年12月31日前未整改到位的，将禁止违规企业法人和企业法人代表参与北京市土地市场交易。

　　实际上，从2010年“6·28”监管令;2011年“5·16”商改住禁令……北京商住市场屡次整改。然而，效果并不理想。

　　从2012-2015年，北京新增商住公寓的供应套数涨幅为65.2%。2014年前北京商住占市场成交量不足20%。由于，住宅供应持续下滑，商住成交占比不断攀升，2015年提升至28.5%，2016年上半年则攀升至55.9%。

　　对此，业内人士表示，正在研究的“停止供地、停止发‘两证"两项内容堪称釜底抽薪，将对商住产品的供应端带来更深远影响。

　　9天内6614套商办项目取证

　　就在北京再次叫停“商改住”之际，记者住建委官网获悉，11月24日至12月2日，抛去地下车库，北京6个商办类项目取得6614套预售许可证。

　　其中，位于大兴区黄村镇的泰禾金悦中心9天内，分两次获取4栋楼共计1606套房源;位于门头沟区门头沟新城的远洋都会中心则一次性获取6栋楼共计1454套房源……

　　对此，亚豪机构市场总监郭毅告诉记者，能够取得预售许可证，就说明上述这些商办类项目符合当前的管理规范要求。