商业地块考验未来房企的能力 如何才能“商得起”？

　　据记者了解，现在商住类所施行的规范是北京市住建委于2011年5月16日所颁布的 《我市进一步规范商业、办公类商品房销售秩序》。其中，规定：“要求商业、办公类项目应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计;要求房屋测绘机构应按照建筑工程规划许可内容和施工图审查机构审定的图纸对商业、办公类项目进行测绘，禁止擅自进行房屋分割测绘;要求商业、办公类项目要以界限固定、可独立使用、并有明确唯一编号的房屋作为登记基本单元，禁止以虚拟、划线分割的形式对房屋单元进行分割和登记……”。

　　然而，一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者，“建委检验通过”与“业主收房”是两个阶段。根据以上规定，建委检验通过时，房屋都处于毛坯状态，属于合规。而随后的装修装饰，无论是开发商还是业主实施，都已不在建委监控范围内。况且，购房者买来真要自己住，也没有办法完全禁止。

　　案例：如何才能“商得起”?

　　1.REITs&运营

　　对于商办类甚至商业体，国内房企虽有涉及，但能称得上“专业”二字者，便是寥寥数家。当被迫资产不能散卖变成持有的话，部分房企将目光锁定在REITs上。

　　REITs即房地产信托投资基金市场。据记者了解，由于内地REITs相关的法规及税收优惠政策尚未完善，目前商业地产只能通过搭建“类REITs”的结构实现融资，未来政策放开时再通过标准REITs实现退出。

　　曾在凯德、万科拥有多年房地产开发、商业运营的优客工场创始人毛大庆表示，2000年新加坡是全亚洲第一个尝试做REITs，当时他所在的凯德置地便是第一家。而REITs背后所需要的是企业的资产运营能力。“这也正是中国房企最弱的环节。我们的资产运营和内容增值能力非常非常弱，尤其是当互联网慢慢地影响年轻人的消费模式之后。这需要有人专门去研究，转变为做新内容的运营商。”毛大庆(楼盘)告诉记者。

　　实际上，就在近期，优客工场携共享际与首创置业(首创禧瑞都 芭蕾雨·悦都)三方达成合作，首创置业在北京的大兴悦都汇、房山紫悦台、顺义公园城等项目将作为三方合作的第一批项目，将打造出创业平台、孵化基地，为创业人才创建一站式生活灵动空间。这种全新的运营模式在试水成功后将被复制。

　　据毛大庆预测，如果房企运营能力能跟上，作为新金融产品的REITs，可能是一个未来的万亿级别的“蓝海”市场。

　　2.自持物业打造购物中心

　　龙湖在商业购物中心上的运营经验，使其在面对待开发的商业地块时，更有信心。

　　记者从龙湖地产了解到，根据规划，龙湖刚刚在房山拿到的商业地块，未来拟打造“天街”购物中心及写字楼，这也是龙湖在北京打造的第三个天街产品。

　　商业与住宅、物业共同构成龙湖旗下三大业务板块，天街是龙湖持有的主要商业地产品牌，定位为面向中等收入新兴家庭的区域型购物中心，为集购物、餐饮、休闲、娱乐等多种消费类型于一体的一站式商业综合体，成为城市或区域的地标性商业。

　　龙湖的房山新地块位于良乡大学城板块，距离良乡老城区2.5公里。地块南侧紧邻地铁房山线良乡大学城北站。龙湖地产认为，地块周边3公里生活半径范围内，居住类及商改住类项目较多，且良乡大学城的规划建设逐步成型，未来该片区将导入大量客流。目前，区域内缺乏大型、高端购物场所。而龙湖要打造的房山项目定位为京西南潮玩时尚中心，突出炫酷、动感、时尚的主题，打造集潮流先锋、时尚生活、炫动娱乐、流行地带、美食中心、萌娃天地、IMAX影院、精品超市等于一体的大型“天街”购物中心。

　　3.专注销售型商办

　　销售型商办是旭辉集团的特色产品。在北京，旭辉的26街区、旭辉7号院，在商办类产品上均成为市场明星项目。

　　旭辉集团董事长林中在今年8月的一次公开演讲中表示，“我们是主动增持核心城市、好城市的优质的商务办公楼，也会增持公共租赁，但坚决不持有酒店，所有酒店全卖掉，一个都不要。所以商办不是全品类，全品类会很差，我们是精品类，只做未来有价值的。”在林中看来，旭辉的定位应该是做生活服务型的开发商。

　　对于商办在旭辉业务中的比重，林中表示，根据市场的情况而定，“譬如在苏州(楼盘)，基本上98%是住宅，只有2%是商业(底商配套);而在北京、上海因为是写字楼最好的市场，第三产业最发达的是北上深，北上深的商办就可以增加。”

　　此次斩获拱辰街道项目，是旭辉在北京房山布局的第二个项目。早在2013年，旭辉在该区域打造了房山E天地，也是一个销售型商办类项目。业内分析认为，不出意外，旭辉的房山新地块，也将打造成其擅长的销售型商办产品。