高新区浒关镇地块：综合实力抢眼 谢绝成为“地王”

　　12月18日，苏州市区和工业园区同时推地8宗，其中包括高新区浒关宜家北地块。近日，掌柜君对该地块进行了实探，因紧邻永旺梦乐城和宜家家居等优质配套，兼之政府重点打造使得综合资源优越，投资居住潜力可观。

　　综合实力抢眼 谢绝成为“地王”

　　据统计2016年高新区的土地市场，浒墅关镇板块已成功出让2宗住宅用地，上半年南山以26.9亿元235%溢价率竞得的浒鸿路北、青莲路西地块（与本地块紧邻），其楼面价已超过14000元/平方米；而9月末弘阳地产以总价13.41亿元，溢价率62.60%拿下的位于高新区浒墅关桑园路地块，其楼面价18750元/平米再次将浒墅关板块楼面价拔高。

　　时隔不到两月，11月中旬苏州国土资源局发布公告，挂牌出让6宗地块。其中高新区浒墅关板块苏地2016-WG-72号地块再度引起关注。

地块基本信息

　　据公告资料显示，苏地2016-WG-72号地块位于高新区浒关镇浒鸿路北、安杨路西，为住宅用地，地块出让面积9.45万方，容积率为2.0，可建体量超18万方，起价为22.69亿元，起拍楼面价12000元/㎡。该地块的市场指导楼面价为13846元/㎡，网上竞价中止楼面价为17308元/㎡，一次性报价楼面价区间为 17308-18692元/㎡。可以看到最高楼面价也不会比桑园路地块更高，即意味着不会出现新的单价地王。

　　据房掌柜实地探访，地块占地面积较大且形态方正，未来开发产品空间大，目前地表正在清理杂物。根据地块规划设计条件，在72号宗地的东北将社区配套、菜场以及一所规划幼儿园，详情未知。　　

   具体来看，该地块位处高新区浒关镇片区，东、南隔路均为空地、西临城际路紧挨永旺梦乐城和宜家家居，地块西部和北部被河流围绕且均设有绿化地，地块北侧紧靠新浒花园安置房小区。

　　由于该板块整体虽然处于发展起步阶段，随着永旺梦乐城和宜家家居的相继开业，生活配套得到了较大完善。交通方面，地块位于城铁新城核心区域，紧邻的主干道有安杨路、城际路、中环西线、中环北线，同时沪宁高铁新区站、沪宁高速新区段贯通长三角，构筑上海、苏州、无锡等周边城市的“一小时经济圈”；中环快速路、西环快速路和312国道相辅相成通达苏州全城。另外，规划建设中的交通配套有轻轨3号线、有轨电车2号线，规划中的轻轨6号线。不足之处则是地块因靠近中环高架，后期或对居住带来噪音影响。

　　商业配套方面，地块西侧即为永旺梦乐城和宜家家居，1公里-2公里范围内现有浒关大润发、新浒商业街、兴贤商业广场、富邻商业广场等，周边尚有其他生活氛围浓厚小区的自带商业，基本可满足居民的生活所需，当然也可以共享狮山路商圈、观前商圈。

　　教育医疗配套方面，地块周边2公里范围有敬恩实验小学、新浒幼儿园、高新区浒墅关中学、苏州浒墅关中心小学、苏州高新区城铁铁新城中小学等多所学校;此外，苏州大学附属第二医院高新区医院、苏州市第七人民医院距离地块约2公里，基本满足区域内的医疗需求。　

   地块周边自然景观资源较为丰富，距离虎丘湿地公园3.1公里，距离大白荡城市生态公园仅2.9公里，优质的生态环境瞬间提升周边土地价值。

虎丘湿地公园鸟瞰图

　　未来产品或以刚需改善为主

　　查阅资料获悉，浒墅关镇主要进行老镇改造、城铁新城建设。“城铁新城”作为市政府重点打造的“北新区”，建筑面积达300万平方米的大型综合板块，将成为苏州中心城区西北部城市的重点发展片区及高新区北部的城市门户。

规划图

　　目前地块周边除了像新浒花园这样的安置房社区外，周边在售楼盘有南山柠檬花园，据房掌柜了解南山柠檬花园柠府目前第三期房源正在建设中，开盘时间未定，目前案场在售几十套建筑面积94、95、133㎡的高层，均价19000元/㎡；弘阳上水，目前在售建筑面积86、121、127㎡少量房源，均价19800元/㎡，另外新房源预计12月中旬加推，建筑面积在89㎡、110㎡、133㎡，价格待定；恒基旭辉城，近期无房源加推，目前在售建筑面积115平均价20000元/㎡的洋房，房源价格保持稳定。整体在售项目存量均所剩无几，拿下该地块的意义重大。（数据以开发商售楼处为准）

周边住宅价格（仅供参考）

　　日前，高新区规划局批前公示了紧邻该地块东侧项目的规划设计方案，根据该规划显示该地块将建设24幢住宅，高层14幢和小高层10幢。业内人士表示，由于苏州楼市仍处于深度调控期，市场需求疲软，虽然楼面价不便宜，但是该项目会如何定位和定价，仍不明晰。

72号地块东侧地块规划图

　　在高新区外企工作的夏女士告诉房掌柜，去年买了这一带的新房作为婚房，起初亲朋都不太好这边，后来看到逐渐完善起来的配套都较看好这一带的发展，表示对未来很有信心，在这里买房生活压力较小。

　　好地研究院认为，城铁新城浒墅关未来上市的地块项目以刚需、改善产品为主。

　　好地网研究员孙淞平认为，该区域市场供应的主力产品为高层、小高层，主力面积段集中在89—110方、110方—130方的高端刚需和首改产品；满足刚需的高性价比、高品质产品更容易受到市场的认可，存在较大竞争机会。