通安镇地块实探：真正的价格洼地 难以想象的新区北

　　值得一提的是，地块南面自然生态资源十分丰富，大阳山、树山作为国家旅游示范区是纯天然氧吧，休闲养生俱佳。

　　大阳山森林公园（图片来源于网络）

　　当然，地块也存在一定劣势，地块北面紧邻绕城高速，或将对居住环境有噪音影响。且目前地块周边较多成熟工厂，若近期内无搬迁计划，将极大影响业主的生活环境质量。

　　竞品存量少 竞争压力也不少

　　据房掌柜统计，2012年至今73号地块所在的通安板块共计出让4 宗住宅（商住）用地，楼面价1505元/㎡- 3872元/㎡（价格范围），相对来说是价格洼地。

　　其中，通安碧桂园因体量较少已全部售罄，苏高新摘获的苏地2015-WG-50号商住地块尚未开盘，目前板块内在售楼盘仅有中铁诺德誉园和正荣悦岚山，而正荣悦岚山最新的备案价区间在8000—20000元/㎡左右，多数房源价格是在13000元/㎡左右，最低备案价仅8121.92元/㎡，房源充足。

　　两个在售项目库存还剩6.4万方，急需补仓，未来项目入市后竞品较少。本地块容积率为2.2，产品组合种类可能性较多。

　　房掌柜初步统计了2012年至今73号地块所在板块内的地价涨幅情况后发现，该范围内地价4年涨了2.5倍，尤其在2014年后地价涨幅较明显。

　　对此中原地产分析师赵寿鹏表示，紧邻该地块的中铁诺德誉园和正荣悦岚山楼面价都比较低，以高层为主，销售价格也不高，而且悦岚山销售状况良好，其操盘经验该地块可做借鉴。

　　好地研究院研究员朱伟认为，板块目前上市的地块主要定位刚需产品为主，满足刚需的高性价比、高品质产品更容易受到市场的认可。

　　对于地块项目未来的发展，中原地产分析师赵寿鹏认为，通安镇是新区真正的价格洼地，价格对刚需有吸引力；未来随着地铁9号线和有轨2号线通车，通安镇将加强与浒关镇的联动，同时和姑苏区、新区等其他板块的联系也会更加紧密，交通的规划也能带动区位板块价值的提升。

　　然而，赵寿鹏也指出，通安近几年出让宅地较少，在售项目不多，板块热度较低，地块未来可能还会面临来自浒关板块项目的竞争压力。