房地产市场后开发时代红利： 政策助力租赁市场发展

   “要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。”在12月14日至16日召开的中央经济工作会议，在房地产市场之外，对住房租赁市场做出了如上单独表态。

    这是中央经济工作会议连续两年提及租赁市场。从相关部委的表态和动作来看，租赁市场的相关政策也在近两年集中出台。

  政策层面的密集动作，正在揭开一块巨大的蛋糕——有机构指出，2030年租赁市场规模将超过4万亿。这不仅是房地产业进入“后开发时代”的一个必然过程，也被认为是大城市构建多层次住房体系的一种出路。

  潜在体量超“四万亿”

  近两年，监管层关于租赁市场的政策表态和文件出台均十分密集。

  2015年1月，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》提出，积极推进租赁服务平台建设，大力发展住房租赁经营机构，完善公共租赁住房制度，拓宽融资渠道，推动房地产开发企业转型升级。

  今年5月4日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，确定培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。

  2016年6月，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，旨在规范住房租赁市场发展，促进我国住房市场由以售为主向租售并举转变。

  此前多年，作为主管部门的住建部，对租赁市场的关注主要限于规范市场、打击乱象的层面。因此，近两年这种密集的政策动向意义重大。

  按照同策咨询研究部总监张宏伟的观点，这是构建多层次住房供应体系的一个方面，“核心一二线城市房价确实有点高了，买不起住房的群体还是要靠租赁市场解决居住问题。”

  近年来，一线城市土地供应不足，极大影响了市场的新房供应，而存量房规模的日益庞大，也给租赁市场的发展提供了条件。

  另一方面，这也是房地产市场进入后开发时代的一个必经阶段。链家研究院近期发布的研究报告指出，今年中国租赁市场的规模为1.1万亿，但仅占房屋交易市场规模的7%。而在发达国家，这一比例在30%-50%的规模。链家研究院认为，未来5-10年，中国租赁市场将进入快速发展阶段，2020年的市场体量约为1.6万亿，2025年达到2.9万亿，2030年超过4万亿。

  “自持型”土地或大行其道

  当前，长租公寓和短租民俗备受青睐。不仅市场规模迅速扩大，部分运营商还得到资本的强势注入。这也成为传统租赁市场之外的一块“新蛋糕”。

  北京某房地产中介机构资深从业者向21世纪经济报道记者表示，在租赁市场尚未真正做大之时，尽快通过政策立法来加强监管，显得很有必要。

  他认为，租赁市场存在诸多痛点。对于租房者而言，租房提取公积金困难;租房贷款限制多、利息高;易出现合同纠纷等。对出租者来说，高房价背景下的租金年投资回报率非常低。

  该人士表示，从未来政策走向看，一方面，租赁市场的规范将得到强化，另一方面，不排除该行业获得相关税收、信贷等政策扶持的可能。

  今年11月，北京推出三宗“限房价竞地价”地块，并要求全部居住套型必须符合“90/70政策”。在竞买过程中设置价格上限，达到上限后转入竞报自持面积阶段。最终的出让结果令人惊讶：在新的出让方式下，三宗土地以“全部持有”的条件被竞出。

  在土地供应相对不足的北京市场，这种出让方式颇受争议，但有业内分析人士指出，该方式在控制房价过快上涨方面，同样存在一定的合理性，若企业真正能够通过众筹、资产证券化等方式取得盈利，不排除未来进一步推广的可能。

  近期，北京两宗“全部自持”地块的得主万科，宣布将尝试采用“住房众筹”的方式进行运营。虽然效果尚属未知，但这种局面正在倒逼房企对传统的运营模式进行思考。