2016年度苏州楼市十大关键词：调控多多 房价最忧心

2016接近尾声，这一年房地产市场可谓是跌宕起伏，“地王潮、调控、楼市降温、土地续期……”成为今年楼市关键词的背后，事关“房子”的一切都吸引所有人的关注。

回顾2016年苏州的楼市情况大致可以用以下十大关键词来梳理，或许可以更加清晰地了解苏州楼市这一年来的整体动向，展望2017年房地产市场趋势。

一、地王潮

2016年中国房市出现一波快速上涨行情带火土地市场，多个城市土地出让收入创下历史最高纪录，全国“卖地”收入千亿元(人民币，下同)以上的城市达到9个，分别是苏州、南京、杭州、上海、天津、合肥、武汉、重庆和深圳。

2016年起至今，无论是一线城市还是二线热点城市，高总价地、高单价地不断涌现，总数高达百余幅。二线城市高价地集中迸发、数量最多，苏州更是高价地频出，几乎所有板块内地价均被刷新，地价赶超房价，苏州政府因此开创了土地出让市场的“熔断”先河。

苏州作为一个热点二线城市土地出让收入居于全国第一，随着地价飙升的局面略显疯狂，苏州在土地出让方面设定土地出让价格上限及调整竞拍规则严控地价。据不完全统计，2016年苏州经历了近12场土拍(市区5场，吴江7场)，共出让地块122宗，出现颇多高价地。

房掌柜点评：“高价地”出现往往被视为房价上涨信号，极易刺激购房者进入疯狂购房模式，非理性地加速入市必然扰乱房地产市场。

“高价地”现象一方面反映的是地产商对土地的饥渴，另一方面也是对未来房价的高预期。而这种高价地频繁涌现的现象，导致市场预期升温，也有可能进入一种恶性竞争，导致楼市被过度透支。

二、房地产税改革

10月8日起，上海全面实施不动产统一登记制度。截至今年7月，全国已经有170个地市、1400多个县区开始不动产登记。随着不动产统一登记工作的推进，以此为基础的房地产税再度成为社会热议话题。

自2014年8月国务院法制办公室公布《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》以来，也就是不动产统一登记尚未实施之时，关于不动产统一登记或将推动房地产税出台的讨论就已沸沸扬扬。从最直观的感受看，房地产税的征收增加了个人持有房屋的成本，无疑和百姓生活与利益息息相关，为此备受关注。

房掌柜点评：对于房地产税，国家一直强调是“房地产税改革”，实际上也意味着这不单是推出一个新税种，而是作为我国税制改革的一部分，

目前，房地产税最受关注和热议的功能是调节房地产市场，即调控房价、抑制投机炒房。关于房地产税的构成要素，尤其是房地产税的税率、免征范围以及征税办法等，研究了很长时间，尚有不少争议，，征收面临不少障碍，待进一步讨论研究后加以明确。

目前对于房地产税的征收需要在政治上和社会上达成共识，各方面的不同意见需要有一个程序来整合，需要一个公开、合理的机制，最终使房地产税的征收能够得到社会的认可。

三、全面二孩

“二孩生还是不生？”自2016年新年伊始不少家庭有了选择权。

2016年1月1日起，我国正式结束了实施30多年的独生子女政策，步入“全面两孩”时代。一时间，相关的“二孩”讨论立刻占领各大“端口”，占据舆论话题的风口浪尖，会大大促进房地产市场。

不少房产项目也借势推出“二胎房”，更有业内人士表示学区房、改善房会有相应的增加需求。随着各地楼市因调控政策的降温，业内普遍预测，这一次房地产平静期将持续18至 20个月，与此同时“全面二孩”政策实施一年有余，“二胎”将促成下一波楼市火爆。

房掌柜点评：人口政策的调整，有利于优化人口结构、应对老龄化冲击、增加劳动力供给。二线城市的房价与生活成本相对一线城市更低，加之中国传统观念的影响，人们对二胎的生育欲望稍显强烈，这对住房的改善性需求利好较大。

然而“全面二孩”政策实施满一年，据相关研究和调查显示过半家庭不愿再生，并且在不同层级的城市对楼市影响不尽相同。“全面二胎”对提振楼市需求，延缓楼市增量房增速下滑可起到一定作用，但成为救命稻草过分夸大了它的作用。

   四、房企联合

房企联手合作在一二线城市近年来越来越普遍，万科和万达默契的战略合作就成为业界共赢的典范。对于苏州楼市显然也已成为不可忽视的现象，房企联手开发的项目比比皆是。各大房企强强联手，合作的项目频频现身。

2016年11月，万科&苏高新迎来第三次联手的消息在地产圈迅速传开。回顾可以发现万科在苏州除了联手苏高新之外，还与中新置地等联合开发万科湖西玲珑。在苏州三年布局六子的弘阳也进行了联合开发，与金辉联合开发相城地王项目金辉优步水岸，与新城联合开发吴江湾上风华。

房掌柜点评：苏州房价逐年攀升，高价地涌现致使高地价压力和开发成本越来高，房企联合也是情理之中。这也造就了房地产界一种新的合作模式：投资方+操盘方，另一方面房企联合操盘，取长补短发挥各自最大效力，协同合作打造最具价值的产品也是一个共赢的上佳之选。房企的强强联合从最开始的拿地，到后期的操盘再到楼盘营销，房地产开发的每一个阶段，都蕴含着不同的房企合作模式。而从苏州房地产市场来看，目前主要有房企联合拿地、房企联合操盘、资金方+操盘方几种主流的合作模式。

但在强强联合的同时风险并存，面对未来不确定的市场，这些项目或土地可能成为“烫手山芋”。但长远来看，房企间联合开发会成为一种趋势。

五、土地续期问题

2016年4月，一条消息震惊整个温州房产市场。温州出现一部分市民正常买卖的二手房却无法完成交易，原因是土地到期了。如果要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。据报道，经当地国土资源局初步排查，温州市鹿城区内即有600余宗(套)。而从去年开始，20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。这次市区一批上世纪90年代初期住宅用地使用权到期面临续期的问题，在全国可能也属先例。

2016年12月23日上午，国土资源部正式发布过渡性安排办法，针对温州等地少数住房土地使用权到期后“两不一正常”：不需要提出续期申请、不收取费用、正常办理交易和登记手续。

房掌柜点评：此举被认为是具有风向标意义，但问题是此批复只是一个过渡性解决方案。土地使用权到期后是否需要交费？若交费按什么标准？这些问题需要进一步厘清。

研究土地使用权到期后续期问题有利于推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。目前的法律条文由于缺乏细则，如何“自动续期”存在不确定性和难以操作性。

最终还需要从法律层面尽快解决这个问题，通过法律指导、规范直到这个问题彻底解决，出台详细的出让和转让条例。但无论是延期、收费还是不收，都必须跟《物权法》的精神相一致。

六、刚需“绝迹”

“这些年苏州的房价像脱缰的野马，尤其从2016年5月开始房价进行了蹿升飞跃。苏州房价拼命涨，工资赶不上房价的步伐，这或许是2016年“苏州人”感受最深的印象。

均价1.5万元左右，总价百万，依然是刚需购房者的主要选择。随着中心城区房价均价的不断提高，总价百万出头均价1.5万元的房子几乎没有，刚需一族难以承受以至退居偏远地带，又或者转战苏州附近城市，可见真正意义上的刚需在苏州几乎要绝迹。

2016年苏州房价走势图

房掌柜点评：一个城市房价过高容易给城市积累风险和增加市民焦虑，同时也是对城市可持续发展与和谐稳定的巨大挑战。房价过高会抑制多数购房者的刚性需求和改善型需求，生活成本容易阻碍吸引高端人才的流入，不利于整个城市的经济协调发展。

    七、楼市整顿

2016年6月起，住建部在全国范围内开展“史上最严”房地产中介专项整治工作；10月，住建部公布了45家违法违规房地产开发企业和中介机构名单，并将房地产行业违法专项整治统一执法行动与调控新政同步推进，楼盘虚假宣传、不正当竞争、价格违法、捂盘惜售、囤积房源、炒房团购等违法违规行为，中介发布虚假房源、哄抬楼市、房东跳涨等违法违规行为，均在立案查处之列；11月，住建部又召开了规范房地产中介行为持续整顿市场秩序电视电话会议。

苏州房地产市场也严格执行一系列楼市整治措施，对中介的发布虚假房源、为不符合交易条件的房屋提供中介服务、违规吃差价等多项违规行为进行严肃查处。

房掌柜点评：相比往年的政策严、执行松，2016年堪称“史上最严”调控实施之时，“史上最强”执法配合行动，显示出中国官方调控楼市的决心，相应的一系列措施之后，苏州的房地产中介、房企经营和服务逐渐规范，并严格的落实执行各项政策，一改之前的房地产市场乱象。

八、最新新广告法

2016年10月中旬出台了史上最严厉的广告法，自深圳为首开启房地产广告大检查，苏州房地产圈随后也掀起了一股热潮。新广告法席卷苏州地产圈，大稽查也同步进行，内容包括证照、合同、宣传广告、价格、备案等情况，检查开发商是否有虚假宣传、价格违法、合同违法、捂盘惜售等违法违规行为。

各个楼盘营销中心、所发布的广告、消息基本都是“撕撕撕 删删删”，纷纷自检违规行为，撤广告烧物料，售楼处各种宣传物料转眼清理一空，户外楼盘广告以最快速度遮挡、换新……

房掌柜点评：部分开发商之所以利用各种方式使消息不对称，甚至制造房源紧张假象，其最终目的为谋取暴利。但是对于消费者而言，往往容易受这些不正当行为的影响，遭受损失或者作出错误判断，损害消费者利益。

部分开发企业和中介机构的楼市广告套路满满，时常遭购房者诟病，调控措施和新广告法的出台，可以及时有针对性地引导市场走向，保障老百姓的合法消费权利。

九、调控

今年3月份以来，各地加速出台楼市调控新政，部分城市重启限购限贷，抑制房价泡沫。

据了解，全年全国共有28城46次升级调控政策。回顾2016年苏州也不例外，苏州出台并实施的各项楼市调控政策：

1月，苏州市区(姑苏区、吴中区、相城区、虎丘区)实施不动产统一登记。

2月，降准；降契税、营业税；公积金存款利率上调；首付下降。

3月，苏州出台“苏十条”。

4月，苏州“房八条”4月1日出炉，首套房认定更为严格。

5月，苏州土拍限价。

6月，吴江区实施不动产统一登记。

8月，新“苏十五条”。

9月，昆山市出台房产新政；吴江区限购。

10月，苏州实施《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》

房掌柜点评：反观2016年苏州的楼市调控政策可以知道，苏州楼市调控呈现前松后逐步收紧。苏州发布的各项房产条例从加大普通住宅用地供应、加强预售管理、强化商品房价格管理、购买资格和条件的限定以及引导土地出让理性竞价等方式使苏州温度“过热”的楼市随着调控政策的不断加码逐渐降温。

苏州作为房价上涨较快的热点二线城市，跟进限购限贷及政策升级，抑制本地逐渐升温的房地产投资热情，同时有效降低杠杆，预防金融风险的发生。有利于苏州房地产市场回归理性，当时苏州房地产市场相对波动较大，部分区域出现了供给不足、价格快速上涨的局面，也出现了投资客大举进入楼市炒高房价的现象，应该说这个政策的出台非常及时。

十、房价

2016年，中国的房地产市场，一边是中小城市商品房采取补贴、促销等手段去库存；一边是一、二线城市房价在上涨。10月和11月在因地制宜的调控政策作用下，热点城市楼市逐渐降温。12月16日闭幕的中央经济工作会议上，明确了2017年楼市的发展方向，强调要促进房地产市场平稳健康发展，“房子是用来住的、不是用来炒的。”

苏州在这样的大背景下，房价的起伏波动自然也是时刻被人们关注和讨论。无论是一系列的房地产直接的调控政策发布，还是相关市场整顿、政策执行，房价最终回到一个较为理性状态。

房掌柜点评：苏州整体房价在2016迎来平平稳稳的尾声，这一年苏州楼市呈现过山车式的跌宕起伏，由大热到全面降温，其中政策导向起到了很大的作用。短时间内政策将更加偏向于保障自住购房需求，抑制投资客的同时也将对开发商开展更多的监督措施；另一方面，购房者们也表现得愈加理性。