2016年苏州楼市十大行业新闻：洪荒之力调控为楼市退烧

   2016年刚刚结束，回顾这一年，苏州楼市经历了年初的疯狂补涨，一举成为“房价上涨城市四小龙”，再到遭遇10.3新政调控风潮的袭击紧急“刹车”，三部委、市住建局、物价局均出台调控政策，使出“洪荒之力”为楼市降温。

　　为了总结2016年的楼市变迁，房掌柜精心梳理出这一年的十大苏州业内新闻，试图以此管窥大变局下的行业众生相，以此记录这个不同寻常的年份。

　　三部委调整房地产契税营业税

　　事件回顾：2月19日消息，根据国务院有关部署，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部就调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策发布通知。

　　具体标准：对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税;对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

　　房掌柜点评： 苏州方面，此前面积在90平米以下的住房契税为1%，90-144平米契税是1.5%，超过144平米的契税为3%。二套房不论面积大小均按3%的契税计算，此类政策既对普通住房交易进行了契税调整，也对非普通住房进行了契税调整，惠及面较大，对于降低交易成本、活跃交易气氛有积极利好，是2016年刺激住房消费，盘活存量住房资产的重要举措和手段。

　　新建社区“告别”封闭式

　　事件回顾：2月21日，人民日报提出《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》将影响7.5亿人，在该文件中提出新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区，已经建成的小区和单位大院也要求逐步打开。

　　据悉，街区制，是城市建设布局的一种形式，它的特点是在城市规划的道路边上建设房子，且不设围墙，土地私有国家和中国改革开放早期，大多采用这一方式。

　　房掌柜点评：街区制住宅项目的推出，一定程度上和传统的封闭式社区形成差异，也会对后续房企的产品供应等形成新的影响。街区制住宅项目就是社区内的配套逐渐等同于城市公建配套，社区基础设施的充分利用有利好，也能够最大程度地节约土地。

　　街区制住宅项目不仅节约土地，也使得后续社区管理模式发生较大的调整，对于开放式社区的管理模式建立应该加快跟进，也有利于网格化的社区管理模式的推进，这也是后续开放式社区管理的一个重要基础。

  苏州楼市“新十条”出台

　　事件回顾：3月18日，苏州市政府信息公开网发布了《市政府关于进一步促进苏州市房地产市场稳定健康发展的意见》，其中强化商铺房价格管理条例中指出，房地产开发企业应当及时将申报价格报送价格主管部门。

　　《意见》指出，在对外销售时，同批次房源应当一次全部公示销售价格，实际销售价格不得高于申报价格，申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%，同一批次房屋间价格不得调剂使用。同一批次不同类型房屋价格可以区别定价。下一批次备案预售价格不宜高于上一批次同类型房屋成交均价的6%。

　　房掌柜点评：苏州出台这样的政策，是向市场传递中央的信息，去年至三月份，苏州房价出现跳涨，这个政策对于开发商来说，较为温和，备案价格本来就很高，限制备案价并没有作用，只能对目前客户心理有一定的暗示作用，政府的有形之手要干预市场，对目前的疯涨起到一定的抑制作用，但实际效用并不大。

　　苏州祭出土地限价令

　　事件回顾：5月18日，苏州国土资源局对4月20日发布宗地块首次设定最高报价，对报价超过最高报价的，终止土地出让，竞价结果无效。在4月份之后的苏州市区土拍中，同样采用限价的形式出让。

　　房掌柜点评：苏州设定土地的最高报价，是对此前苏州土地价格持续上升、拿地成本持续增加的一个积极反应，有利于苏州土地市场健康稳定发展。从4月份限地价令后的多场土拍来看，均未出现太多单价刺眼，整体上土地供应得到保证，调控见效。

　　新十五条重磅出台 外地人买二套房提供纳税或社保证明

　　事件回顾：8月11日，苏州出台了《市政府印发关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见的通知》(苏州楼市调控“十五条”)，对土地供应、商品房预售管理、商品房价格管理、差别化限贷、非户籍居民购房政策以及公积金贷款政策的调整做出相应地规定。

　　房掌柜点评：此次苏州重启了限购，门槛不是很高，只要提供1年社保，从苏州购房客群比例来看，本地客可以占7成以上，交易量出现大幅回落的可能性不高，体现地方政府对楼市的呵护。二套房的首付比例则由4成上升到5成，对于有能力购买二套房的客户来讲，这一成的差距并不会带来太大影响。

 七部门联合发文整顿中介市场　严查首付贷

　　事件回顾：2016年8月，住房城乡建设部、国家发改委、工业和信息化部、人民银行、税务总局、工商总局、银监会等七部门联合印发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，重拳出击治理房地产中介市场，共提出了16项政策措施，要求房地产中介机构对房源真实性进行全面核验，不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务，设立失信中介机构“黑名单”，对严重失信的中介机构和个人实行行业禁入。

　　首付贷是指在购房者首付款不足的情况下，房地产中介机构、开发商或者互联网金融平台为其提供用于首付的贷款，让购房者可以提前进入楼市，即在杠杆上加杠杆，增加了贷款风险。

　　房掌柜点评：《意见》如能严格落实，长期存在于中介市场的虚假房源、赚取差价等乱象有望得到彻底根治，这对中介市场来说，算是史上最严的政策了。不过也有观点认为，新政后效如何，还要看相关部门的监管和处罚力度。

　　吴江限购一波三折

　　9月初，吴江区政府曾出文公告，表示还未跟进苏州市区限购政策。而就在9月14日，“中国吴江”政府官网正式发布《关于进一步加强吴江区房地产市场管理的实施意见》，共计13条内容，该实施意见正式确认吴江区不限购。

　　9月26日，苏州市吴江区人民政府对之前发布的《关于进一步加强吴江区房地产市场管理的实施意见》出台了补充意见通知，要求调整非户籍居民购买2套房资格，并于9月26日即日起实施。

　　通知要求，非苏州籍居民家庭申请购买第2套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。

　　此外，通知还明确了政策执行时间，购买新建商品房、二手房以及申请个人住房按揭贷款统一以网签合同时间为准。

　　房掌柜点评：自8月12日起，苏州重启楼市限购政策后,吴江区暂时的不限购引发了部分购房者集中分流到吴江购房，成交量占据到市区的一半以上。此次限购政策未对本地居民购房提出限制，较为温和、影响不大。但对于由上海、苏州楼市过热而带来的大量投资客而言，具有一定抑制作用。

  户籍准入管理办法实施 购房落户需年前取得房产证

　　事件回顾：9月1日起，《苏州市户籍准入管理办法》正式实施，非户籍人口落户苏州将仅能通过以下两种方式：国家政策规定入户和流动人口积分入户。考虑到已购房民众的诉求，新准入办法设置了过渡期，购买市区成套商品住房75平方米以上，并于2016年12月31日前依法取得房屋所有权证，且符合相关条件的人员可以向公安机关申请户口迁入。

　　房掌柜点评： “新准入办”实施后，“购房入户”、“投资经商入户”将统一纳入积分管理，转化成相应的分值。

　　从楼市层面上看，第一，积分落户，改变了以往通过购买房屋或者投资才能落户苏州的局面;第二，从积分落实的条件看，提出对高新产业从业人员加分，越是高学历其基本分数就越高，有利于苏州产业的升级和改善性需求扩大;

　　第三，苏州属于1000万人口以上的大城市，落户条件有一定的限制，外地人为了顺利在苏州落户，反而会在2016年底年抓紧时间买房，户籍准入办法或成为开发商营销的良机;第四，户籍准入办法也会催生一部分暂缓买房的“弃房等户族”，这部分购房群体一般都是买房十分吃力，但又需要苏州户口的人，这部分人群推迟或者打消购房计划。

　　从长期来看，苏州户籍准入办法对本地购房者影响不大，对流动人口落户影响较为深远。

  国庆期间苏州限购限贷再升级

　　事件回顾：10月3日晚，苏州相关部门对外公布了《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》，明确自10月4日起，本市户籍家庭禁购第四套房。

　　政策指出，非本市户籍居民家庭申请购买第一套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区(含吴江区)、昆山市、太仓市累计缴纳1年及以上个人所得税缴及社保证明;暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民出售新建商品住房和二手住房;暂停向拥有3套及以上的本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。

　　信贷政策方面，10月8日，苏州限贷政策正式发文，首套房最低首付调高至30%;有购房贷款记录无实际住房的，有一套房但无贷款记录或已结清的，二套房商贷最低首付比从30%调高至50%。有一套房且贷款未结清的，申请商贷最低首付比从50%调高至80%;对有两套房以上的家庭，暂停发放商贷。

　　此外，《意见》还规定，经价格部门严格成本核算确定备案价格后，开发商一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，实际销售价格不得高于备案价格。同一批次分批销售时，开发商不得提高销售价格。

　　房掌柜点评：本轮政策一方面通过限购政策抑制非理性购房群体，特别是部分跨区域投资性购房者以及多套房置业者;一方面通过限贷政策制约部分非刚需群体的资金来源;同时，对土地供应问题也做出明确规定，也在一定程度上有利于稳定市场预期。总体来看，本轮政策有望通过积极抑制非理性需求逐步为市场降温，并考虑到刚需群体的合理置业需求，有保有压，维护市场的理性运行。

   物价局取消关于房产的三项收费

　　11月起，苏州市将取消房产抵押手续费、房产档案保管费、房屋产权确认费等三项经营服务性收费。取消后，之前关于此项收费的通知同时废止，各级价格主管部门也将加强监督检查，确保落实到位。

　　房掌柜点评: 房产档案保管费，是在房产交易中，产生档案保管时收取的费用，标准为50元。房屋产权确认费，是对房屋产权有争议，需要确权时收取，标准为房屋评估价的1.5%。假设房屋评估价为100万元，则可以省去1.5万元的房屋产权确认费。房产抵押手续费，主要针对非住宅的商铺和厂房。业内人士认为，三项收费的取消将为企业和社会减轻负担约2000多万元。

  物价局出台苏州商品房销售明码标价通知

　　事件回顾：11月31日，苏州市物价局发布信息，制定出台《关于进一步加强商品房销售明码标价工作的通知》，从12月1日起在我市范围内施行。

　　《通知》明确，有下列8种情形之一的，价格主管部门将依法依规予以严肃查处：销售商品房不明码标价、未在交易场所醒目位置明码标价;未按规定实行“一套一标”;未一次性公开全部销售房源;商品房交易及产权转移等代收代办的收费未标明由消费者自愿选择;标示信息不全，未按照规定内容明码标价、公示相关收费以及影响商品房价格的其他因素;采取多种方式明码标价，标价内容不一致;在标价和公示的收费之外加价、另行收取未予标明的费用，其他违反明码标价规定销售商品房的行为。

　　房掌柜点评：明码标价、透明消费理应是市场遵循的交易规则，而时下在房地产领域，有的不法房地产开发企业和中介机构为谋求更大利益，商品房销售时对消费者进行一房两价、价外价等价格欺诈，严重损害了消费者的合法权益。苏州市商品房明码标价规定，剑指开发商违规销售与房地产暴利，有利于维护和规范房地产市场正常秩序，也彰显了苏州调控房地产市场的决心。