各项配套趋于完善 地块价值与日俱增
首先是交通配套方面,地块正前方就有一处公交站台-东欣路北站,目前有三路公交,连接了木渎、吴中、光福等地。地块位于胥口镇地铁5号线茅蓬路站西南侧,仅凭这一有利的交通优势,就可顺利连接起吴中、新区,乃至市中心和园区的人流。地块紧邻孙武路,而孙武路连接苏福快速路,连接中环,同时周边还分布着沪常高速、子胥快速路、藏胥公路等交通要道。
地块商业配套方面也是趋于完善,西南面400米处为新城铭座(太湖新城商业广场),800米处为胥口财富广场,南侧600米处有欢乐胥江商业广场,西侧有万物生活广场等商业配套。
教育配套方面,地块西面700米处为胥口实验小学,包括小学和附属幼儿园两部分,是版块内较为优质的教育资源。
地块周边景观资源也十分优厚,东南侧的胥虹桥,是世界最大单跨的木拱形桥。此外,地块东面600米处为胥江,南侧2.1公里处为胥王园,西南侧3.5公里即为太湖度假区。
板块内房源库存不足 地块或可弥补需求量
由于胥口板块已许久未推新地,板块内楼盘经过逐年去化,存量已不多,此纯住宅地块的推出或可缓解供不应求的状况。
该78号地块周边主要有澳海胥江湾、亿城天筑和亿城胥江一号(含亿城胥江一号别墅)三个项目。澳海胥江湾2014年底首次开盘,销售火爆,目前可售房源已经不多,还剩69#67#洋房和33#联排别墅在售,洋房均价16000元/㎡,联排别墅总价330万-390万/套。另外亿城天筑和亿城胥江一号由于开盘时间较早,12年13年就开售,目前存量也很少,亿城天筑目前小高层、洋房、大平层共23栋房源在售,部分只剩顶底,整体均价13500元/㎡。胥江一号目前也只有为数不多的30-36#洋房及别墅在售,洋房均价16000元/㎡,联排别墅总价500万/套左右,双拼别墅总价800万/套左右。
从产品上看,78号地块容积率为2.5,后期多建高层,小高层或多层组合。而周边楼盘存量虽以多层和小高层为主,但库存量稀少,急需新鲜血液注入。
此外,胥口镇板块已多年未推地,地价处于相对较低水平。目前板块最高楼面价为苏州胥口市镇开发建设有限公司于2011年拿下的孙武路南侧地块,为6405元/㎡。此78号地块市场指导楼面价9231元/平,或可刷新板块内楼面价新高。
好地网研究院吴建杰认为,2016年苏州改善释放后,苏州绕城周边将会承载较多的刚需和首改,因而此地块必会受到关注,地块设定的2.5容积率,12余万方的建筑体量,也是会让开发商觉得非常合适的一个规模。
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