高新区科技城武夷山路地块实探：带着镣铐起舞

　　2016年12月31日，苏州市区再次挂牌出让7宗（含商住）宅地，其中苏地2016-WG-82号地块位于高新区科技城医院东，由于体量大、起价最高而分外抢眼，加之各项限制条件颇多，备受市场关注。

82号科技城武夷山路地块基本信息

　　苏地2016-WG-82号地块位于高新区科技城武夷山路北、漓江路东，地块面积约194395.9㎡，容积率2.0，可建面积约38.8万方，土地用途为住宅用地，地块起总价52.48亿元，起拍楼面价13500元/㎡。

82号科技城武夷山路地块基本信息

　　另外，公告还显示，该地块市场指导总价为57.72亿元，网上中止价格72.15亿元，该地块的市场指导价为14846元/㎡，网上竞价中止楼面价为18558元/㎡，一次性报价楼面价区间为18558-20042元/㎡。值得一提的是，无论是起拍楼面价还是最高限价，该地块都是本批次挂牌住宅地块里面最高的。

　　中原地产分析师赵寿鹏表示，此次土地挂牌中这块地体量大、总价高，相比周边地价性价比并不算高。

82号科技城武夷山路地块实景图

　　据房掌柜实地探访，82号地块形态较为方正规整，基本呈一个南北走向的梯形，地表平整除杂草丛生外无任何杂物，地块内部有规划道路，目前状况稍作休整即可直接使用。地块东边为朗诗绿洲天屿，东南角为在建的第二实验幼儿园，南边为万科璞悦湾和万科新都会，西边是科技城医院，北边为一副空地和无烟工业区，东北角上有一在建项目。

（图片来源自好地网）

　　从区位上看，该地块地处高新区科技城中部核心区域，北临青城山路，南靠武夷山路，西为漓江路，东邻交通要道嘉陵江路，2公里内有太湖大道、绕城高速、230省道、北环西沿高架可通往主城区中心区域以及往返城际之间。地块紧邻的道路均修整一新，交通路况良好。　

   新兴板块 配套日趋完备

　　房掌柜根据地块信息，从城区乘坐地铁再转乘有轨电车在嘉陵江路站下车步行即到，另外地块周边途经的公交线路有350路、353路、3003路、3001路、336路、44路；有轨电车可谓是高新区辨识度极高的一种交通配套，交通网络重点规划且日趋完备，而且目前周边居住氛围和环境尚佳；地块北侧有规划地铁10号线，未来交通便捷拥有多维度立体交通网。

　　教育配套方面周边现有科技城小学、文昌实验中学、江苏省苏州实验中学科技城校、科技城第二实验小学、伊顿国际学校、第三中学等；再加上地块东南边的已初具雏形的科技城第二实验幼儿园，预计2017年9月投入使用。

　　医疗配套方面有高新区首家三甲医院——苏州科技城医院，医疗设备先进，集医疗、科研、康复、预防于一体，已于2016年5月18日启用。

　　地块就近的商业配套有时尚水岸商业广场，2公里范围内有东海百货、科技城生活空间、梦之城、新区文体中心等；另外，地块还要求配备不低于2.5万方的商业配套，基本能满足日常生活所需。

诺贝尔湖公园景色（图片来源于网络）

　　周边自然生态资源相当丰富，绿化得天独厚，环境清幽，区域内有大阳山国家森林公园、诺贝尔湖公园、苏州太湖国家湿地公园太湖风景区、西部生态城等。

　　据中原地产分析师赵寿鹏分析，科技城板块目前居住氛围并不浓厚，配套尚不齐全，优势在于生态环境良好，政府给出的相关规划较为引吸人，但是目前处于发展阶段。

　　苏州大学东吴商学院教授沈健表示，该地块整体环境良好，途经的有轨电车1号线无缝衔接轨交1号线，交通网络初具规模。科技城作为高新区核心发展的板块，智慧型生态城的城市定位使得未来升值潜力值得期待。　　

   喜忧参半 带着镣铐起舞

　　82号地块所处的湖滨片区位于苏州高新区西部，是沿太湖苏州西部城市副中心。以苏州科技城、苏州西部生态城双核联动，以太湖大道为城市轴线和主要交通干道联系，将真山真水融入城市生活，努力建设成一个以经济为支撑，科技、文化、生态、人居和休闲旅游为特色的现代化绿色智慧城区。

　　苏州科技城位于苏州国家高新区西部，滨临太湖，背靠大阳山国家森林公园，区域面积25平方公里，是高新区新行政中心所在地。苏州科技城东边群山环抱，西侧太湖水岸悠悠，青山绿水生机勃勃，为现代化都市生活更增添诗情画意，营造一种人与自然和谐共处的舒适人居环境。

　　据了解，新区科技城规划总占地面积25平方公里，北侧主要规划为无烟工业区，中部规划为行政办公、商业配套区和居住区、南部规划为软件产业园。新区管委会已于2012年末搬迁至科技城内办公，未来该片区将成为新区新的行政中心区。

（图片来源自好地网）

　　在科技城这样的大背景下，82号地块周边住宅项目环绕，有万科新都会、万科璞悦湾、虹锦湾、龙惠花苑、朗诗绿洲、幸福未来花园、绿地中央广场以及中航樾公馆等，目前销售状况各不相同。在售楼盘有以高层为主的老盘虹锦湾，均价17500元/㎡，剩余部分房源；绿地中央广场同样以高层、超高层为主，均价16000元/㎡，房源充足；中航樾公馆以跃墅、联排为主，最低价500万/套；景瑞无双尚处待售状态，共有574户；科技城板块内二手房均价在18888元/㎡左右，新房均价大约在20000元/㎡。

　　地价方面，板块内最新地价是19699元/㎡。2016年4月7日，景瑞地产以总价15.5亿元竞得高新区科技城武夷山路北、富春江路东地块。景瑞竞得的地块溢价率高达319%，成交楼面价19699元/㎡，为高新区科技城的“地王”，但该地块也有一定特殊性，容积率仅1.01，打造成最终打造的是联排别墅和叠拼等低密度住宅。

　　近年来该板块楼面价变化颇大，朗诗绿洲项目2014年7月29日拿地楼面价为3703元/㎡），物业类型以别墅为主，目前二手房均价32283元/㎡；绿地中央广场项目（2012年12月26日拿地楼面价为1007元/㎡），物业类型以高层为主，在售均价16000元/㎡；招商雍和苑（2014年12月31日拿地楼面价为3354元/㎡），以高层为主，二手房均价22446元/㎡，前后对比非常刺激。

　　中原地产分析师赵寿鹏分析表示，预计未来入市主要竞争对手是绿地中央广场，绿地项目存量较大，住宅加商业总存量40余万方。目前在价格上相对较为有优势，现有竞争对手较少，若区政府再引进一些大型高新技术企业成功，未来市场可期。

　　另外就产品来说，绿地中央广场基本以高层、超高层为主，而82号地块预计将来开发高层或者小高层，产品舒适度上相对要更高，可吸纳板块内及周边板块置业人群。

　　82号地块距离科技城“地王”仅700米，值得一提的是该地块除了价格高之外，限制颇多，商业部分和人才公寓部分必须首先启动建设，人才公寓基准价格为19500元/㎡，建设、价格、销售对象等均有不同程度的限定。

　　苏州大学东吴商学院教授沈健分析，看好82号地块的后期发展，从宏观经济的角度整个房地产市场依然是资本投资的主流方向，苏州的城市发展魅力不断吸引外来人口的流入；另外科技城板块的配套目前已初具规模，价格方面相对其他区域依然具备一定优势，可以吸引刚需一族的目光；科技城板块真山真水的优良生态资源是绝佳优势，可为改善一族提供旅游、居住一体的生活。

　　沈健教授还表示，人的聚集是一个区域经济发展的重要因素，科技城目前的商业配套、教育水平、交通等一系列配套尚待进一步的完善，人气尚显不足；如果未来政府将该区域的规划进一步地落实，可以更好地吸引外来人口进入该板块学习、工作、居住，增添板块内发展的活力。