热点城市土地成交同比增长近六成 房企补货热情不减

4月11日，北京迎来两宗经营用地的公开竞拍，分别为丰台区王佐镇青龙湖地区地块和平谷区夏各庄新城2-11-1地块，两宗地块总建筑面积250569.031㎡，起始总价高达50.73亿元，万科、华润、首开等21家房企参与竞拍。其中，情况相对复杂的青龙湖地块以低于上限价格成交，夏各庄地块则以179%的高溢价成交。

近期数据同时显示，今年前三个月全国50个热点城市土地成交收入同比增长近六成。这表明在最近楼市调控重压下，广州、上海、北京等城市楼市虽有所降温，但土地市场特别是优质的住宅地块，成交依然活跃。其原因是房企在经过2016年创纪录销售后有充裕的现金和强烈的“补货”需求。

城市地域出现分化

近日，北京就住建部和国土部《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》的要求，公布了自2017年开始的5年供地计划，供地规模将达到6000公顷，仅2017年就高达1200公顷，相比原本在2月公布的今年610公顷的住宅计划供地量几近翻倍。同时，今年北京市供地速度也在加快，截至目前，北京已供应17宗住宅用地，土地面积为110公顷，规划建筑面积191万㎡，已经与去年全年持平。

从北京两块地块的拍卖来看，两块地块冷热不均。青龙湖地块位于六环外，由于包括住宅、商业（需全部自持20年）、养老等多方面属性，还设定了土地及销售价格上限和自持面积比例，商品住房的销售均价不超过41230元/㎡，最高销售单价不超过43292元/㎡。最后，该地块由国开东方+万科联合体以58.5亿元的超低价格竞得，溢价率仅17%；而位于平谷的夏各庄地块则由中弘以2.04亿元的价格竞得，溢价率高达179%，而该地块目前的三宗养老地块均为中弘竞得。

在全国范围内，自去年10月份以来，尽管全国有近40个城市先后发布了超过100次房地产调控政策，但热点城市土地市场仍然火爆。中原地产研究院数据显示，截至今年一季度，全国50大热点城市合计出让土地金额为5885.8亿元，同比上涨59.6%。不过从全国看，整体土地市场分化明显，其中武汉、合肥、南京、郑州、杭州、苏州、天津等城市土地出让金超过200亿元。

房企拿地有“底气”

中原地产首席分析师张大伟认为，整体看，2016年房企经过一年的去库存，在一二线城市基本属于持有大量现金阶段，因此即使在约束条件非常多的情况下，依然积极拿地尤其是优质住宅用地。在密集调控后，部分热点属性的土地出现明显降温，土地市场已经出现明显的分化。标杆房企对热点城市、热点地块拼抢积极，特别是武汉、南京、苏州、合肥等城市，这些城市的土地市场并未出现流标等明显的降温现象，部分住宅属性地块仍以突破上限的价格拼抢。从溢价率看，大部分城市平均溢价率相比2016年有所下调，在一系列约束性政策下，地王出现数量有所减少。

Wind数据显示，截至4月11日收盘，按照申万一级行业分类，目前已经有78家房地产公司公布了2016年年报，其中绝大多数房企现金资产同比大幅度提升。82家房企年末持有现金资产4771.5亿元，同比大增43.13%。其中，行业领头羊万科年报显示，公司报告期末手持现金资产870.3亿元，同比增长63.65%。而新城控股、金科股份、万通地产等公司年末现金资产均同比大幅增长。